La privación del derecho de voto al propietario moroso en la Ley de Propiedad Horizontal.

Roberto González López, Abogado.

SUMARIO:.- 1.- INTRODUCCION. 2.- NATURALEZA JURIDICA. 3.- REQUISITOS. 3.1 La condición de moroso; 3.2 Requerimiento de mora en la Convocatoria. 4.- LA JUNTA DE COPROPIETARIOS. 4.1.- ??mbito de la privación. 4.2.-Desarrollo de la Junta. 5.- PRIVACION DEL DERECHO DE VOTO. 5.1.- Propietario privado indebidamente del voto. 5.2.- Privación legítima e impugnación del acuerdo.

1.- INTRODUCCIÓN

Una de las principales novedades de la reforma de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal aprobada por Ley 8/1999, de 6 de abril, [1] se centra en la privación del derecho de voto al propietario que no se halle al corriente de las deudas vencidas frente a la Comunidad.

El artículo undécimo de la Ley 8/99 establece que el apartado 2 del artículo 15 queda redactado en los siguientes términos:

?Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.?

Este precepto se engloba dentro de las múltiples medidas [2] con las que el legislador pretende que las comunidades puedan cobrar lo que le adeudan sus copropietarios, medidas que la Exposición de Motivos de la propia Ley rubrica bajo la elocuente declaración de intenciones ?lucha contra la morosidad?, y que culminan un año más tarde con la nueva Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil que prevé acudir al nuevo proceso monitorio para reclamar esta clase de deudas [3] , posibilidad que ya había avanzado la propia Ley de Reforma 8/1999 en su art. 17 al modificar el art. 21 de la Ley 49/1960, para incluir este procedimiento judicial.

Entre las obligaciones del propietario del inmueble destaca por su importancia la contribución a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble (art. 9.1 e), obligación que necesariamente ha de relacionarse con el apartado b) del art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que atribuye a cada piso o local una cuota de participación con relación al valor total del inmueble, cuota que servirá de módulo para determinar la participación del piso o local en las cargas y beneficios de la comunidad [4] .

El contenido de la obligación viene determinado por la expresión ?gastos generales? que designa la totalidad de los desembolsos económicos efectuados por la comunidad de Propietarios para atender los gastos necesarios para la conservación, reparación y disfrute de los elementos comunes del edificio, sus servicios e instalaciones generales. Distingue la doctrina, por tanto, entre los gastos particulares, que corresponden a cada propietario, y, gastos generales, que son los comunes y que dan lugar a contribuir a los mismos según la cuota de participación y, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad, o, en su defecto, según lo pactado. [5]

En caso de duda respecto la inclusión en este concepto de determinados gastos el art. 9.2 de la ley proporciona el criterio diferenciador al indicar que «se reputarán gastos generales los que no sean imputables a uno o varios pisos o locales?.

La doctrina ha calificado tal obligación como ambulatoria, propter rem [6] u ob rem, puesto que en ellas el obligado lo es por ser propietario del piso o local, esto es deudor determinado en función de una titularidad dominical, ?es deudor quien en cada momento es propietario? [7] , por lo que si se deja de ser titular del piso o local se dejará también de estar obligado al pago de los gastos comunes, así se desprende igualmente del apartado 3º del art.9 e) de la Ley que declara la responsabilidad del adquirente por las cantidades adeudadas por los anteriores titulares a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales. De conformidad con lo dispuesto en el art. 21.1 de la ley que establece la obligación del propietario de la vivienda o local de contribuir a los gastos generales por él en el tiempo y forma determinados por la Junta, y, en relación con el apartado 4 del art. 11 de la ley [8] podemos determinar que el deudor de la obligación de contribuir a los gastos generales será el titular dominical al tiempo de la exigibilidad del gasto correspondiente.

Ante el reiterado impago de dichas cuotas, ni la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil ni la Ley 49/1960 poseían un cauce eficaz y ágil para reclamar a los propietarios morosos, a los que solo cabría privar del derecho de voto mediante acuerdo de la Junta válidamente adoptado. La Ley trata de frenar esta situación aplicando, entre otras disposiciones, una medida sancionadora, que impide al propietario que incurre en mora el ejercicio de un derecho que deriva directamente de su condición de propietario.

2.- NATURALEZA JUR??DICA

Algunos autores se refieren a esta medida como un ?castigo? [9] , una privación de un derecho, indudablemente la intención del legislador ha sido precisamente introducir una medida coactiva que tiende a procurar la máxima diligencia en el cumplimiento de la obligación de contribuir a los gastos generales, sancionando al propietario moroso con la pérdida de un derecho inherente a su titularidad.

Desde un punto de vista jurídico, el efecto privativo que regula el art. 15.2, nos recuerda el carácter sinalagmático de ciertas obligaciones [10] (art. 1124 del Código Civil). Se aprecia tal concordancia al actuar la privación del voto de forma recíproca respecto a quien no ha cumplido sus obligaciones frente a la comunidad, se trata de la aplicación de una de las consecuencias más importantes del carácter sinalagmático de las obligaciones, la exceptio non adimpleti contractus, que se funda en la regla de la ejecución simultánea, esto es, del mismo modo en que ninguna de las partes de una obligación recíproca puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la propia obligación, el propietario moroso tampoco puede reclamar el ejercicio de su derecho de voto si ha incumplido su obligación de contribuir a los gastos generales de la comunidad.

El reflejo normativo más próximo lo hallamos en el art. 44 de la Ley de Sociedades Anónimas que establece los efectos de la mora del accionista de la Sociedad Anónima ante el incumplimiento del pago de los dividendos pasivos [11] :

?El accionista que se hallare en mora en el pago de los dividendos pasivos no podrá ejercitar el derecho de voto. El importe de sus acciones será deducido del capital social para el cómputo del quorum?.

Pese a la semejanza de ambas normas los rasgos comunes se limitan a coincidir en las consecuencias de la morosidad, en el resto de caracteres las diferencias son evidentes, por ejemplo, la LSA declara que el requerimiento al accionista moroso no resulta necesario ya que incurre en mora una vez vencido el plazo fijado por los estatutos o decidido por los administradores [12] , en tanto que la Ley de Propiedad Horizontal exige a efectos de constituir mora, la previa intimación al comunero incumplidor; por otra parte el accionista moroso, de igual modo que el copropietario deudor, conserva el derecho de voz, si bien a aquél se le reconoce la posibilidad de pagar la deuda en el transcurso de la Junta [13] , supuesto que como veremos difícilmente se dará en la Junta de la LPH.

3.- REQUISITOS

3.1.- La condición de moroso

Para la eficacia de la privación de voto la Ley exige, en primer lugar, que en la convocatoria de la Junta se haga constar una relación de los propietarios que no se hallen al corriente de pagos de las deudas con la advertencia de la privación de voto [14] .

Por tanto, resulta fundamental situar el momento en el que nace la morosidad, aplicando el art. 1.100 del Código Civil será considerado moroso si no ha cumplido sus obligaciones dentro del plazo fijado por los Estatutos o por la Junta, sin embargo, el debate surge en caso de que la Junta no haya establecido ningún plazo, supuesto por otra parte que difícilmente se producirá en la práctica dado que la Junta se reunirá una vez al año para proceder a la aprobación de los presupuestos. Algunos autores consideran que la morosidad se inicia desde el requerimiento de pago [15] , otros utilizando un criterio más práctico, por aplicación de los apartados 1º y 2º del citado art. 1.100, entienden que habrá que estar al período de tiempo al que se refieran las cuotas emitidas, esto es, nace la mora una vez haya transcurrido el plazo, mensual o trimestral, en el que correspondía efectuar el pago periódico [16] .

Esta última interpretación se muestra ajustada al tenor del art. 15.2 de la Ley que establece, para poder calificar como moroso a un propietario, a efectos de privarle de su derecho de voto, que éste no se encuentre al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, por lo que será necesario que el período durante el que han de satisfacerse las cuotas haya vencido.

La Ley utiliza el término moroso en un sentido amplio, el legislador no se refiere al comunero incurso en mora sino solo a los que ?no se encontrasen al corriente en el pago de las deudas vencidas?, por lo que incluso podría incluir el mero retraso en el cumplimiento de dicha obligación, así lo estima parte de la doctrina que consideran que la palabra «moroso» no tiene el concepto jurídicamente preciso que contempla el artículo 1.100 C.C. [17] sino el de propietario ?que no está al corriente?, por lo que en el momento de convocarse la Junta de Propietarios el que no tenga su cuota pagada ?no estará al corriente del pago? y será procedente aplicar la sanción que impone el art. 15.2. [18]

3.2.- Requerimiento de mora en la Convocatoria

El último inciso del artículo 16 de la Ley 49/1960 tras la reforma ordena que ?La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.?.

A partir de la inclusión en la Convocatoria de la Junta de la relación de morosos y la advertencia de privación del derecho de voto solo podrán liberarse de dicha condición mediante el pago, consignación o impugnación judicial de la deuda. La publicación de la relación de propietarios morosos cumple una doble función, primero de carácter constitutivo, ya que dichos propietarios adquieren en virtud de dicho acto la condición de morosos, y segundo de carácter formal, al servir de notificación al propietario, informándole de las consecuencias jurídicas que su incumplimiento provocará en sus derechos como propietario. Algunos autores sostienen que en caso de omisión en el texto de la convocatoria de la relación de los propietarios morosos lo idóneo sería suspender la Junta para proceder a citar al comunero con los requisitos del art. 16.2. No obstante, González Carrasco indica el carácter dispensable de dicha relación de morosos, siempre que se acredite haber efectuado el requerimiento, judicial o extrajudicial, que contenga la advertencia de la privación legal del derecho de voto [19] .

La convocatoria de la Junta que incluye la lista de deudores, podrá notificarse individualmente o, en su defecto, a través de edictos en el tablón de anuncios o en un lugar visible de uso general [20] , respecto esta última posibilidad [21] se ha apuntado la posible inconstitucionalidad de dicho precepto por atentar contra el derecho al honor o a la intimidad recogido en el art. 18 de nuestra Constitución, dado que al fijar una relación de morosos en un lugar al que pueden acceder terceros ajenos a la comunidad se vulnera el honor o intimidad de los propietarios afectados [22] .

Sin embargo, no creemos que exista tal vulneración, en primer lugar, porque la ley prevé este sistema de notificación de forma subsidiaria [23] , ante la imposibilidad de practicar la citación en el piso o local perteneciente a la comunidad o en el domicilio designado por el titular para tal fin, y, en segundo lugar, porque son actos de publicación interna entre copropietarios, sin que concurra el elemento de la ?divulgación? en el sentido exigido por nuestros tribunales [24] para determinar la intromisión en el derecho al honor.

4. LA JUNTA DE COPROPIETARIOS

4.1.- ??mbito de la privación.

El último inciso del apartado 2 del artículo 15 establece que ?El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley?.

Al referirse la ley a ?mayorías?, rechazando una interpretación amplia al tratarse de una norma limitativa de derechos, la práctica totalidad de la doctrina, salvo algunas excepciones [25] , afirma que se excluyen los acuerdos que exigen para su aprobación la unanimidad de los propietarios presentes, que según señala la regla 1ª del art. 17 son aquéllos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. En consecuencia, pese a tener la condición de moroso, su pronunciamiento negativo en la Junta provocará que el acuerdo que necesita de la conformidad unánime de los presentes no pueda adoptarse con los requisitos legales. Asimismo, siguiendo a González Carrasco [26] la privación de voto tampoco se extenderá a aquellos casos en los que la ley exige el consentimiento expreso del propietario afectado, vgr. para concurrir a la escritura de constitución de la propiedad horizontal [27] , ni en los supuestos en los que la decisión comunitaria excede del ámbito de competencia de la propia Junta y disponga de un derecho que corresponde al propietario de forma no colectivizada (vgr. cambios de destino de un piso en local o viceversa, imposición sobre el elemento privativo de servidumbres distintas de las requeridas por la propia comunidad).

4.3.- Desarrollo de la Junta

Con el inicio de la Junta los propietarios morosos que no han impugnado judicialmente la deuda o no hayan consignado las cantidades adeudadas quedarán legalmente privados del derecho de voto, conservando el derecho de asistencia y deliberación. La Ley, a efectos de evitar la privación del voto, equipara al pago y consignación judicial o notarial, la impugnación del acuerdo en el que se aprobaron las cuotas lo que deberá acreditar el interesado mediante la presentación de la demanda judicial que tenga por objeto las cuotas origen de la deuda. [28]

Si el impago se produce entre el momento de la convocatoria y la celebración de la Junta, ante tal situación sobrevenida lo procedente será suspender la Junta, de celebrarse ésta normalmente podría este vicio ser alegado posteriormente como causa de nulidad, no obstante el principio de conservación de los actos jurídicos llevaría a mantener lo acordado si la ausencia del comunero no hubiera afectado a la adopción de los acuerdos adoptados.

No existe unanimidad en la doctrina respecto a los efectos del pago, consignación o impugnación realizados con posterioridad a la constitución de la Junta, pero anterior a la votación del acuerdo, González Carrasco considera este supuesto incluido dentro de la privación indebida del derecho de voto que legitima para impugnar el acuerdo al propietario al que se negó su derecho [29] .

Resulta discutible que el propietario que efectúe el pago del importe adeudado con posterioridad a la constitución de la Junta pero con anterioridad a la votación pueda intervenir en ésta recuperando el derecho de voto, por tanto, será ajustado al tenor de la Ley privarle del derecho de voto si en el momento de la constitución de la Junta no ha cumplido o impugnado la deuda.

Y entendemos que ha de ser así porque el término final fijado por la Ley, art. 15.2, para que el propietario evite la privación del derecho de voto se sitúa en el inicio de la Junta, esto es, en el propio acto de constitución, momento en el que se ha de fiscalizar la existencia del quorum de asistencia prevista en el art. 16.2.3. Con posterioridad a este acto resulta dudoso que se pueda recuperar el derecho de voto acreditando haber consignado las cantidades o la impugnación de la deuda, dada la unidad de acto en la celebración de la Junta, el propietario que aguardase a justificar estos extremos en el momento previo a la votación, si ya disponía de los justificantes en el momento del inicio de la Junta, no solo estaría incurriendo con su conducta en manifiesta mala fe, sino que se ha de insistir en que la Ley establece una privación automática, sin necesidad de acuerdos o ulteriores declaraciones por parte de la Junta, y de carácter imperativo, es decir, si se han respetado las formalidades previstas en el art. 16,2 de comunicación y advertencia a los propietarios morosos, constituida la Junta, concurriendo el quorum necesario, no resulta posible sanear la condición de moroso para recuperar el derecho de voto, el voto emitido contra una prohibición legal nos situaría ante un voto nulo, y nulo sería el acuerdo de los propietarios que permitiere el voto del incumplidor, a salvo el derecho de propietario privado de voto a impugnar el acuerdo (art. 18.2).

5.- PRIVACION DEL DERECHO DE VOTO

5.1.- Propietario privado indebidamente del voto.

Si la Junta no respeta los requisitos de convocatoria previstos en el artículo 16 o no se ajusta a lo previsto en el artículo 15.2 al propietario se le estará privando ilegítimamente de su derecho de voto, por lo que éste se hallará facultado para impugnar judicialmente el acto de prohibición emanado por la Junta, según lo preceptuado en los apartados a) y c) del artículo 18 [30] , legitimación que le reconoce expresamente el apartado 2 del citado precepto (?los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto?).

En el proceso judicial al propietario le bastará, para acreditar la ilicitud de la privación de voto, que había pagado o consignado la deuda o impugnado el acuerdo en el que se establecieron las cuotas. Debemos, no obstante, puntualizar que una sentencia estimatoria que declare la existencia de la privación indebida no implicará automáticamente la nulidad del acuerdo, dado que en virtud del principio de conservación de los actos jurídicos solo ocurrirá si el voto emitido hubiera sido decisivo para el resultado final de la votación.

5.2.- Privación legítima e impugnación del acuerdo.

La constitucionalidad de este precepto, ha sido cuestionada por algunos autores [31] , se insiste en la indefensión en la que podría incurrir el propietario moroso al limitar su derecho a la impugnación de los acuerdos de la Junta, con la consiguiente vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 de la Constitución. Otras tesis [32] , apoyándose en la doctrina del Tribunal Constitucional, parten de la admisibilidad de las restricciones legales al ejercicio de derechos de los propietarios derivados del incumplimiento previo de su obligación de contribuir a los gastos comunes establecida por el apartado e) del art. 9.1 de la ley.

Este último ha de ser el criterio que prevalezca, el art. 15.2 resulta plenamente ajustado al texto constitucional, la privación del derecho de voto no causa indefensión alguna al propietario moroso, no se le impide el acceso a la justicia sino que se le impone como requisito de procedibilidad la necesidad de hallarse al corriente de pagos de la totalidad de la deuda vencida o proceder a su consignación judicial, esto es, se restringe el acceso a la tutela judicial efectiva sobre la base del cumplimiento de determinados condicionantes económicos que traten de proteger otros derechos o bienes amparados constitucionalmente [33] .

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[1] LA LEY-LEG.1503/99.

[2] La ley de reforma reitera otros mecanismos ya recogidos en la ley de 1960, como son la preferencia del crédito comunitario y la afección real del piso o local al pago de la deuda con la comunidad, arts. 9.1.e) II y III respectivamente.

[3] Art. 812. 2.2º ?Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.?

[4] S. Audiencia Provincial de Valencia de 22 de Julio de 1999: ?corresponde a la Junta de Propietarios, conforme al art. 13 de la citada ley especial, aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes que se distribuirán entre los copropietarios conforme sus cuotas de participación?.

[5] S. Tribunal Supremo de 20 Marzo 1997 (RJ 1986/1997).

[6] Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de Marzo y 30 de mayo de 1997 y, entre otras muchas, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Oviedo de 1 de Diciembre de 1997; Madrid, de 17 de Octubre de 1997; de Valencia, de 25 de Febrero de 1998; de Vizcaya, de 18 de Junio de 1998, de Salamanca, de 12 de mayo de 1998; de Tenerife, de 24 de abril de 1999; y de Alicante de 17 de mayo de 1999.

[7] S. Tribunal Supremo 20 de Febrero 1997 (RJ 1007/97).

[8] ?Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.?

[9] DANIEL LOSCERTALES. Ed. Sepin. 1999.

[10] GOMEZ MARTINEZ, C. La Ley de Propiedad Horizontal. Aranzadi

[11] La obligación fundamental del accionista, y normalmente la única, es la de aportar a la sociedad la porción de capital no desembolsada en la forma y dentro del plazo previstos por los estatutos o, en su defecto, por acuerdo o decisión de los administradores. URIA: Derecho Mercantil. Ed. Pons.

[12] Art. 43 Ley de Sociedades Anónimas

[13] AVILA, La Sociedad Anónima, págs. 280-281.

[14] Art. 16.2 ?La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los presupuestos previstos en el artículo 15.2?.

[15] FUENTES LOJO: La Ley de Propiedad Horizontal después de la reforma (Tomo I). Editorial Bosch.

[16] DANIEL LOSCERTALES. Propiedad Horizontal. Ed. Sepin 1999.

[17] Conforme el artículo 1.100 C.c. la mora surge desde que el acreedor le exija al deudor judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de la obligación.

[18] XAVIER O´CALLAGHAN. Revista Jurídica Sepin. Febrero 2000. Pag.12.

[19] GONZALEZ CARRASCO: Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, pag. 478. Aranzadi

[20] Art. 9 h) Ley de Propiedad Horizontal

[21] La sentencia de la AP de Burgos de 14 de Enero de 2000 (Aranzadi AP 454/2000) admite la convocatoria efectuada mediante un cartel anunciador en el portal del edificio en el que se expresen el lugar, la fecha y la hora de la reunión, así como los asuntos a tratar.

[22] La S. de la Audiencia Provincial de Córdoba de 7 de diciembre de 1993 afirma que no hay tal vulneración porque la referida publicación en el tablón de anuncios se limita a revelar la intimidad económica de la Comunidad.

[23] La S. de la AP de Toledo de 16 de Febrero de 2000 declara la nulidad radical del denominado ?buzoneo? como forma exclusiva de notificación a los copropietarios. Aranzadi AP 425/2000.

[24] La doctrina jurisprudencial señala que las ofensas vertidas contra el honor deben ser examinadas dentro del contexto del lugar y ocasión en que se vertieron, y que el hecho atentatorio merecedor de la protección por constituir la verdadera intromisión ilegitima, es precisamente la divulgación de la expresión o del hecho, y no la imputación privada que pueda hacerse sobre la misma materias, precisando, como requisito ineludible, la concurrencia de divulgación en orden a apreciar la existencia de una intromisión al honor (S. 28 de mayo de 1990 y 23 de marzo de 1993).

[25] FUENTES LOJO: Novísima Suma de la Propiedad Horizontal adaptada a la ley 8/1999.

[26] ?Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal?. Rodrigo Bercovitz Rodríguez Cano. Editorial Aranzadi.

[27] Artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal.

[28] ?Al comunero disidente únicamente le cabe el derecho a impugnar el acuerdo (se refiere a aquel en el que se fijaron las cuotas) que para cada tipo de ellas establece el art. 16? (tras la reforma actual art. 17). SAP Valencia de 22 de Julio de 1999.

[29] Pag. 463 ?Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal. Bercovitz Rodríguez-Cano y otros. Aranzadi. 1999.

[30] Art. 18.1 LPH: Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales (…) en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la comunidad de propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

[31] La Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. ?Administración Rústica Y Urbana? (nº 106).

[32] C. GOMEZ MARTINEZ y J. GOMEZ MARTINEZ: La Ley de Propiedad Horizontal. Pag. 173. Ed. Aranzadi.

[33] Sentencias del Tribunal Constitucional de 11 de Julio de 1983 y 24 de Octubre de 1988.