Crítica de la sucesión de los arrendamientos de vivienda.

Raúl Acebes Cornejo.

Crítica de la sucesión de los arrendamientos de vivienda

§ 1. La imperatividad de la sucesión arrendaticia § 2. Crítica: planteamiento § 3. Origen de la sucesión arrendaticia: El decreto Bugallal de 1920 § 4. Sucesión arrendaticia y prórroga obligatoria indefinida § 5. La limitación en el número de sucesiones § 6. El orden restrictivo de sucesión § 7. La sucesión del art.16 LAU 94 § 8. Sucesión arrendaticia y sucesión mortis causa ordinaria § 9. El Derecho italiano.

§ 1.- Como es sabido, el causante de una herencia que es parte de una determinado contrato transmisible por sucesión mortis causa tiene la facultad de designar un sucesor determinado en dicho contrato. En tal sentido, el causante, puede, en efecto, atribuir válidamente ese contrato transmisible a cualquiera de los sucesores, de manera que solamente el elegido se convierta en su titular exclusivo; ello, sin perjuicio del mandato establecido en el art.1084 C.c. a propósito de las deudas pendientes del contrato transmitido en cuestión, las cuales afectan a todos los sucesores en las relaciones externas frente a los acreedores.(1)

En la sucesión de los arrendamientos de vivienda de la LAU, el arrendatario fallecido carece, por el contrario, de esa facultad de atribuir la relación arrendaticia a un sucesor determinado. La LAU establece un determinado orden de sucesión que se sobrepone tanto a la voluntad del causante expresada en la sucesión testada o contractual como a las propias previsiones de la sucesión intestada. En tal sentido, aparte del carácter básicamente imperativo de la LAU en materia de arrendamientos de vivienda(arts.4.2 y 6), su Disp.Trans.2ª, de manera más específica, expresa en su número 4 que la sucesión allí regulada «sólo podrá tener lugar a favor» de las personas que la misma indica. Y respecto de la sucesión del art.16 LAU 94, la obligatoriedad de la sucesión parece la única interpretación a seguir dados los términos de su número 4, a cuyo tenor resulta bastante evidente que las personas mencionadas en el número 1 tienen un derecho incondicionado a la sucesión en aquellos contratos con una duración igual o inferior a cinco años. Esta obligatoriedad no sólo actúa con respecto al arrendatario, sino también con respecto al arrendador, por lo que no será eficaz el pacto entre ambos alterando el orden de sucesión. Sin embargo, la obligatoriedad no afecta a los sucesores, puesto que éstos están autorizados para atribuirse el contrato entre ellos en los términos establecidos por el art.16 LAU. Por excepción, en la sucesión de la Disp.Trans.2ª la imperatividad del orden de sucesión es absoluta y está prohibido el acuerdo entre sucesores(número 9 in fine).

La sucesión en el arrendamiento de vivienda es, pues, imperativa para el arrendatario fallecido (2). En virtud de esta imperatividad, el orden de sucesión se sobrepone no sólo al orden establecido por el C.c. y los Derechos forales para la sucesión intestada, sino también a las propias disposiciones del causante en la sucesión testada o contractual. Y el resultado es que la sucesión en el arrendamiento de vivienda de la LAU se constituye como un tipo de sucesión mortis causa especial, con características propias que la diferencian de la sucesión mortis causa ordinaria del C.c. y de los Derechos forales. En la sucesión arrendaticia, el sucesor recibe la relación arrendaticia por el mandato imperativo de una lex specialis, con exclusión absoluta de la voluntad del arrendatario fallecido así como de las propias previsiones para la sucesión intestada del C.c. y de los Derechos forales. En tal sentido, la sucesión arrendaticia tiene alguna conexión con otros institutos que atribuyen ex lege determinados beneficios a ciertas personas por causa de muerte.(3) Así, como ocurre con estos beneficios, su aceptación y repudiación son independientes de la sucesión mortis causa ordinaria del C.c y de los Derechos forales. Para ser sucesor arrendaticio no es preciso, pues, ser ni heredero ni legatario. Es una lex specialis, la LAU, la que atribuye recta via la condición de sucesor arrendaticio con exclusión de la autonomía de la voluntad.(4)

§ 2.- Pero que la sucesión en el arrendamiento de vivienda se constituya en la LAU como una sucesión imperativa no significa que el sistema esté en plena armonía con sus fines. La finalidad del sistema es, evidentemente, realizar el principio constitucional de acceso a la vivienda(art.47), como proclama de manera expresa el Preámbulo de la Ley.(5) Ahora bien, no está claro que, tal y como está regulado, el orden imperativo de sucesión del art.16 consiga no ya una realización plena del citado principio, sino, ni siquiera, una realización netamente superior respecto a la que podría conseguirse si la sucesión en el arrendamiento de vivienda se regulase no por las normas de la Ley especial, sino por las normas de la sucesión mortis causa ordinaria del C.c. y de los Derechos forales.

Existe base suficiente para pensar que, desde la primera aparición en 1920 de la legislación especial de arrendamientos urbanos, la especial sucesión de arrendamientos de vivienda ha tenido su ultima ratio en el instituto de la prórroga obligatoria indefinida, que ha estado vigente en nuestro Derecho hasta la LAU 94, sin perjuicio de su actual subsistencia transitoria.(6) Y ocurre que la existencia de dicha prórroga obligatoria ha venido obligando al legislador a plasmar repetidamente una fórmula de compromiso entre los intereses propios de quienes pueden ser sucesores y los intereses del arrendador cuyo resultado ha sido la imposición de un determinado orden de sucesión de carácter restrictivo. Por ello, desaparecida la prórroga obligatoria indefinida en la LAU 94, carece de sentido mantener ya una sucesión especial restrictiva caracterizada por un orden imperativo de sucesión a favor de determinadas personas. Desparecida la prórroga obligatoria indefinida, el derecho in abstracto a la sucesión en el arrendamiento ya no debería de matizarse en función del derecho del arrendador, por lo que el legislador no debería de haber intervenido paternalmente para decidir qué personas tienen o no interés a la sucesión. Para ello, es suficiente la sucesión mortis causa ordinaria del C.c. y de los Derechos forales, puesto que ésta tiene virtualidad suficiente para dar una respuesta adecuada al mismo principio de acceso a la vivienda que la LAU pretende servir. De todo ello nos ocupamos a continuación.

§ 3.- La legislación especial de arrendamientos urbanos inicia su camino en nuestro país con la promulgación en 1920 con el llamado Decreto Bugallal, que estableció un sistema de prórroga obligatoria limitada hasta el 31 de diciembre de 1921(arts.1, párrf.1º, y 12). La sucesión se regula en su art.1, párrf.3º, que se expresa así: «Caso de fallecimiento del arrendatario, el beneficio de prórroga de los contratos alcanzará a los individuos de su familia que con él habitaren si se tratase de local destinado a vivienda, y al socio o herederos que continuasen el negocio si fuese un establecimiento mercantil o industrial». Este precepto estuvo vigente hasta al Decreto-ley de 10 de diciembre de 1944.(7)
A tenor de dicho precepto, puede deducirse que el mismo no estableció una sucesión especial del arrendamiento de vivienda al margen de la sucesión mortis causa ordinaria del C.c. y de los Derechos forales. Al contrario, lo que el Decreto hizo fue someter el arrendamiento ordinario a las normas de la sucesión mortis causa ordinaria como regla general, estableciendo, al mismo tiempo, una sóla restricción para el caso de que la sucesión aconteciese una vez que el contrato estuviese ya en período de prórroga obligatoria, puesto que este caso la sucesión sólo podía tener lugar a favor de los miembros de la familia que conviviesen con el arrendatario (8). ¿Qué impulsó al legislador a esta regulación?. Es más que probable que fuese la simple voluntad de declarar de manera expresa la transmisibilidad mortis causa del arrendamiento de vivienda, cuestión que estaba(y lo sigue estando) silenciada en el C.c; y no sólo silenciada, porque esta omisión legal fue la causa de una consolidada corriente jurisprudencial que perdura hasta la actualidad y según la cual el arrendamiento es un contrato intuitu personae, no susceptible de transmisión por sucesión mortis causa.(9) Evidentemente, la intransmisibilidad mortis causa del arrendamiento es incompatible con la nueva dirección política y social en favor del acceso a la vivienda que se comienza a imponerse en esa época. Y, por ello, el legislador, para evitar toda duda, declara expresamente la transmisión del arrendamiento por sucesión mortis causa. No establece, ex novo, una sucesión especial arrendaticia al margen de la sucesión mortis causa ordinaria; simplemente, se limita a declarar la transmisión de la relación arrendaticia conforme a las normas de dicha sucesión ordinaria; y sólo pone un restricción para el caso de que la sucesión se produzca una vez que el contrato ya está en período de prórroga obligatoria. En suma, la acción del legislador de 1920 se restringió, básicamente, a efectuar una remisión general a las normas de la sucesión mortis causa ordinaria, precisamente para dar una respuesta al nuevo principio de acceso a la vivienda.

§ 4.- Todo este sistema sucesorio estuvo vigente hasta el Decreto-ley de 10 de diciembre de 1944. A partir de este Decreto y hasta la actual LAU 94, pasando por la LAU 1946, la LAU 1956 y el texto refundido de 1964, la sucesión en el arrendamiento de vivienda se somete siempre a un orden de sucesión imperativo con independencia de si el contrato está o no en período de prórroga. Con ello, ya no cabe duda de que ya no se está en presencia de successio mortis causa ordinaria conforme al C.c. y a los Derechos forales, sino de successio ad hoc con los parámetros de especialidad antes aludidos.(10) ¿Y qué razones impulsaron al legislador a establecer esa sucesión especial para el arrendamiento de vivienda?. A nuestro juicio, existen bastantes datos para pensar que el fundamento de esa sucesión especial arrendaticia ha venido teniendo su base en el instituto de la prórroga obligatoria indefinida; partiendo de la existencia de esta institución, el legislador ha intentado un equilibrio entre las posiciones de los sucesores y del arrendador, haciendo posible la sucesión de la relación arrendaticia pero sin perjudicar en exceso la posición del arrendador. Para ello, la Legislación especial, complementada ocasionalmente por la jurisprudencia, se ha venido sirviendo de dos recursos. Por un lado, ha impuesto un límite al número máximo de sucesiones. Y, por otro, ha impuesto un orden restrictivo de sucesión que, además, ha ido estrechándose sucesivamente en las diferentes Leyes y normas sobre arrendamientos urbanos. (11)

§ 5.- La limitación en el número de sucesiones era un recurso obligado. El instituto de la prórroga obligatoria indefinida aplicado sin restricción alguna hubiera supuesto una vulneración al principio que prohíbe las vinculaciones perpetuas, puesto que el arrendador y sus sucesores, al contrario que el arrendatario y sus sucesores, habría carecido de la facultad de desistir de la relación arrendaticia.(12) En un régimen puro de prórroga obligatoria indefinida, la relación arrendaticia se perpetúa para el arrendador y sus sucesores, lo que supondría una carga exorbitante del derecho de dominio. La legislación anterior al texto refundido de 1964 guardaba silencio sobre este extremo, pero la jurisprudencia limitó el alcance de la prórroga al negar la posibilidad de una segunda sucesión en el arrendamiento(STS de 25 de noviembre 1950-RA 1770-, STS de 5 junio 1963-RA 3593). Y con el texto refundido de 1964, se impone ya expresamente el límite máximo de dos sucesiones, equivalente al de las sustituciones fideicomisarias.

§ 6.- También era obligada la imposición de un orden restrictivo de sucesión, cuyo ámbito, además, se ha ido restringiendo progresivamente en cada reforma legislativa. Inicialmente, en el período comprendido entre el decreto Bugallal de 1920 hasta el decreto-ley de 1944, existe incluso un ámbito reservado para la libertad de testar, pero después de esa última norma, se establece ya un orden imperativo restrictivo de sucesión. La LAU 46 añade el requisito de la convivencia por un período mínimo y, de ahí en adelante, se restringe sucesivamente el número de personas llamadas a la vez que se amplía el plazo de convivencia con el arrendatario. El decreto de 6 de marzo de 1953, modificativo de la LAU 1946, excluye a los parientes de tercer grado(art.5). Y la LAU de 1956 y el texto refundido de 1964 continúan esa tendencia restrictiva en un triple orden. En primer lugar, se excluye el llamamiento a parientes por afinidad. En segundo, se suprime el llamamiento a colaterales más allá del segundo grado(frente al tercer grado de la LAU 1946). Y, en tercer lugar, se exige un mayor período de convivencia con el causante(dos años frente a uno de la LAU 1946).

Todo este proceso culmina con la LAU 94, donde las sucesiones relativas a contratos sometidos aún a prórroga obligatoria indefinida se hacen aún más estrictas.(18) Así, la Disp.Trans.2ª vuelve a limitar el número de personas con derecho a sucesión y, en ciertos casos, a ampliar el período de convivencia(caso de los ascendientes) o a imponerlo frente a su innecesidad en el texto refundido del 64(caso de los hijos sujetos a la patria potestad). Además, se prohíbe a los sucesores negociar la adjudicación del contrato entre ellos(número 9), facultad establecida anteriormente en los arts.58.2 del texto refundido; como observan los autores, esta prohibición de negociación entre sucesores pretende proteger al arrendador ante las posibles especulaciones de los sucesores en el arrendamiento en orden a su atribución a la persona con mayores expectativas de ocupar más duraderamente la vivienda.(20) La LAU 94, asimismo, suprime para todos estos contratos sometidos al régimen transitorio la antigua cesión inter vivos del art.24.1 del texto refundido; recuérdese que este especial tipo de cesión no precisaba el consentimiento del arrendador. Por ello, no es difícil entender que la finalidad perseguida por la Ley es cortar una vía que pueda suponer un alargamiento de la duración del arrendamiento en un régimen de prórroga obligatoria indefinida.(21)

§ 7.- Se explica, pues, la regulación restrictiva de la Disp.Trans.2ª LAU 94, que cierra la evolución de la normas destinadas a regular la sucesión arrendaticia en el marco de los arrendamientos sometidos a prórroga obligatoria indefinida. Pero ya no se explica tanto la sucesión del art.16 LAU, que se refiere a arrendamientos con una prórroga obligatoria limitada a sólo cinco años. Superado ya con la LAU 94 el estadio de la prórroga obligatoria indefinida, no tiene ya sentido seguir manteniendo de una sucesión especial como la regulada en el citado art.16. En tanto que la posición jurídica de aquellos que deban de ser sucesores arrendaticios no necesita ya ser matizada por cuestión de la posición jurídica del arrendador, el legislador no necesita tampoco ejercitar ninguna potestad de corte tuitivo o paternal para indicar quiénes han de ser y quienes no sucesores arrendaticios. En nuestra opinión, su labor debería de haberse restringido a declarar simplemente la transmisibilidad del arrendamiento de vivienda por sucesión mortis causa ordinaria del C.c. y de los Derechos forales, puesto que la misma es ya un instrumento suficiente para el cumplimiento no sólo del principio constitucional de acceso a la vivienda, sino también del principio de protección de la familia. Desaparecido ya el instituto crítico de la prórroga obligatoria indefinida, la sucesión arrendaticia imperativa especial como la del art.16 LAU debería de haber corrido la misma suerte, de modo que la sucesión del arrendamiento se hubiese sometido a las normas de la sucesión mortis causa ordinaria del C.c. y de los Derechos forales.

Pero no ha sido así. El art.16 LAU sigue imponiendo un orden restrictivo de sucesión que, al no poder ya justificarse en el equilibrio entre las posiciones arrendador y sucesores, no logra dar un cumplimiento satisfactorio del principio de acceso a la vivienda al que la propia Ley pretende responder. Así, queda prohibida la sucesión de familiares no convivientes que, sin embargo, puedan acreditar una superior necesidad de ocupar la vivienda arrendada; ello, porque, existiendo familiares convivientes, su derecho a sucesión es, merced a la imperatividad del orden legal sucesorio, indisponible y excluyente. Ya entre los propios familiares convivientes, también está prohibida la sucesión de aquellos que tengan peor rango en el orden de sucesión, no obstante poder acreditar igualmente una necesidad de ocupar la vivienda superior al de otros parientes convivientes preferentes; la sucesión de esas personas sólo es posible si la que tiene un rango preferente en el orden legal de sucesión le cede su puesto; pero si no es así, esas personas, aún teniendo un interés superior en la ocupación de la vivienda, no podrá suceder en el arrendamiento. Y también está prohibida la sucesión en favor de otros familiares con un grado más alejado de parentesco, o incluso extraños, aún en supuesto de que sean las únicas personas que convivan con el arrendatario.(29)

§ 8.- Todos estos supuestos excluidos de la sucesión restrictiva del art.16 LAU se resolverían si el arrendamiento de vivienda se transmitiese por sucesión mortis causa ordinaria del C.c. y de los Derechos forales. Aunque pueda resultar algo chocante, el legislador se ha limitado a seguir por pura inercia el camino marcado por las Leyes arrendaticias anteriores, sin caer en la cuenta de que la desaparición de la prórroga obligatoria indefinida hacía innecesaria una regulación especial para la sucesión del arrendamiento. Porque, a nuestro juicio, es también evidente que la sucesión mortis causa ya es en sí misma un instrumento para dar una respuesta adecuada no ya sólo al principio de acceso a la vivienda, sino también al principio también constitucional de protección de la familia(art.39). No puede pensarse que el legislador ha establecido un orden de sucesión imperativo sólo por cuestión de huir de una voluntad del causante hipotéticamente poco conforme con el principio de acceso a la vivienda o por desconfianza hacia los convenios particionales entre herederos, hacia los sistemas legitimarios o hacia los particulares instrumentos del C.c. y de los Derechos forales en orden a la atribución sucesoria de la vivienda familiar(atribuciones preferenciales al viudo en el C.c., en Cataluña y en Navarra; usufructo universal al viudo en Aragón y Navarra; año de viudedad en Cataluña y el País Vasco). Al contrario, todos ellos son instrumentos en favor del acceso a la vivienda y también de protección a la familia, como ya lo es de manera general la sucesión mortis causa en tanto que institución básica del Derecho(cfr. art.33 CE, incluido en el capítulo 2º del Titulo I). De modo que ya no tiene sentido hoy en día la subsistencia de una sucesión especial para el arrendamiento de vivienda.

§ 9.- Más aperturista es, con relación este tema, el Derecho italiano.(13) En Italia, el arrendamiento de vivienda está actualmente regulado en la Ley de 9 de diciembre de 1998, que establece una prórroga obligatoria limitada de cuatro años renovables por otros cuatro. La sucesión del arrendamiento está, sin embargo, regulada en la antigua Ley de arrendamientos urbanos de 27 de julio de 1978, que ha sido declarada parcialmente vigente en algunas materias por la citada Ley de 1998.(14) Dentro de este régimen de prórroga obligatoria limitada, el art.6, párrf.1º de la Ley de 1978 que «In caso de morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi».
A tenor de este precepto cabe deducir que el mismo no introduce un orden estricto e imperativo de sucesión equiparable al del art.16 LAU 94. Los autores entienden, en este sentido, que este precepto no realiza llamamientos individuales, sino que se limita a producir una sucesión conjunta de las personas designadas en el mismo.(15) A partir de aquí, la sucesión se ajusta, básicamente, a los normas de la sucesión mortis causa ordinaria del Codice civile. Así, el llamamiento al cónyuge ya está establecido en el propio Codice (art.540 párrf 2º)(16) y nada hay que comentar del llamamiento gli eredi(los herederos), llamamiento del que se desprende que el arrendatario puede disponer mortis causa del contrato entre ellos. Además, algunos autores afirman que, en defecto de las personas citadas en ese precepto, el arrendamiento se transmite por sucesión mortis causa ordinaria(cfr. art.1614 Codice).(17)

1. En Cataluña, por el contrario, la responsabilidad de los coherederos es mancomunada(art.61 CSC)

2. En la doctrina, el consenso es prácticamente unánime. Por orden cronológico: GARCIA ROYO, Tratado de Arrendamientos urbanos, II-1º, Madrid, 1948, p.30, CASAS MARTINEZ, La comunidad arrendaticia, RGD 1956, p.528, CASTAN/CALVILLO, Tratado práctico de arrendamientos urbanos, II, Madrid, 1956, p.492, PERE RALUY/RODRIGUEZ AGUILERA, Derecho de Arrendamientos urbanos I, Bosch, Barcelona, 1965, p.772, MADRUGA MENDEZ, , Transmisión del derecho arrendaticio de vivienda, Madrid, 1966, p.135-136, LACRUZ, Elementos…, II-3º, 2ªed., Barcelona, 1986, p.229, ALBACAR, Ley de Arrendamientos Urbanos, I, Granada, 1989, p.712, BLANQUER UBEROS, El Proyecto LAU, La Ley 94-2, 997 y 999, PRATS ALBENTOSA, en Comentarios a la nueva LAU, coord. por Valpuesta, Valencia, 1994, p.150, FINEZ, Comentarios a la LAU, dir. por F.Pantaleón, Madrid, 1995, p.219, LEON-CASTRO/DE COSSIO, Arrendamientos urbanos. La nueva LAU de 24 de noviembre de 1994, Granada, 1995, p.95, HERNANDEZ ARRANZ/INIESTA DELGADO, Algunos aspectos de la duración de los contratos en la nueva LAU, La Ley 95-2, p.978, PEREZ DE VARGAS, Subrogación arrendaticia y parejas de hecho, Madrid, 1995, p.39, SERRANO ALONSO, Comentarios a la LAU, dir. por O’Callaghan, op.cit., p.168, FUENTES LOJO y otros, Novísima suma de Arrendamientos Urbanos, Barcelona, 1996, p.1403, RUEDA ESTEBAN, Nueva LAU, Seminario del Consj.Gral.Not en la UIMP, dir. por Arroyo del Corral, Madrid, 1996, 321, CARRASCO PERERA, en Comentarios a la LAU, dir. R.Bercovitz, 2ªed.,, Pamplona 1997, p.368-369, GUILARTE GUTIERREZ, Arrendamientos urbanos, I y II, Valladolid, 1997, tomo I, p.186 LUCAS FERNANDEZ, Comentarios el C.c. y a las Comps. Forales, dir. Por Albaladejo, XX-1º-B, 3ªed., Madrid, 1997, p.1170, VERDERA SERVER, La subrogación mortis causa en el arrendamiento de vivienda, Valencia, 1997, p.29, SANCHEZ GOYANES, Ley de Arrendamientos Urbanos, coord. por el propio autor, Madrid, s.f., p.114.

3. Se trata de las prestaciones sociales por fallecimiento, sean o no contributivas(arts.173, 174 y 177 del TRSS). Tampoco se reciben por sucesión mortis causa ordinaria las indemnizaciones por causa de muerte. Mediante estas indemnizaciones, el culpable del fallecimiento resarce directamente a determinadas personas próximas al fallecido, proximidad debida ordinariamente al parentesco; de este modo, la indemnización no se recibe por sucesión mortis causa, sino por un título extracontractual donde el transmitente no es el fallecido, sino el culpable del fallecimiento.

4. Sin embargo, al sucesor arrendaticio sí le afectan las causas de desheredación e indignidad y es dudoso el papel de las legítimas(vid. ACEBES CORNEJO, Tres hipótesis sobre legítimas y sucesión en el arrendamiento de vivienda, en www.porticolegal.com)
La sucesión arrendaticia sólo es técnicamente verdadera sucesión en sentido lato. No se trata estrictamente de una sucesión verdadera, puesto que la idea básica que sustenta toda sucesión es la idea de identidad y esta no se da plenamente en la transmisión arrendaticia mortis causa; la idea de sucesión implica que el sucesor asume la relación transmitida con los mismos derechos y obligaciones que el causante o el cedente; y esto no ocurre en la transmisión arrendaticia del art.16 LAU, puesto que el sucesor ni es heredero ni legatario y sólo recibe las deudas del causante como liquidador stricto sensu, pero no como deudor verdadero(vid., ACEBES CORNEJO, op.cit., § 7.6)

5. «Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el art.47, de reconocimiento de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.»

6. Usualmente se suele hablar de arrendamientos sujetos a prórroga forzosa. Pero esta expresión no es demasiado precisa; lo importante de la prórroga de los arrendamientos sujetos al art.57 LAU 1964 es que ésta, además de obligatoria para el arrendador, es indefinida. Por otra parte, el adjetivo forzosa, que no es empleado por el citado art.57, no es tampoco un término apropiado en sede de contratos regidos por el Derecho civil.

7. El decreto de Bugallal de 1920 vió prorrogada sistemáticamente vigencia varias veces a lo largo de la década de los veinte(algunas veces semestralmente), pero el transcrito art.1, párrf.3º, permaneció invariable(Decretos son los de 19 de octubre de 1921, 2 de diciembre de 1922, 13 de diciembre de 1923, 20 de junio de 1924, 17 de diciembre de 1924, 21 de diciembre de 1925, 24 de mayo de 1926, 7 de diciembre de 1926, 14 de diciembre de 1927, 24 de diciembre de 1928 y 26 de diciembre de 1930. Vid. su texto completo de estas normas puede verse en FELIX HUERTA, El contrato de arrendamiento de fincas Urbanas, Madrid, 1925 y CASALS TORRES, Desahucios e inquilinatos, Barcelona, 1929). Este proceso prolongamientos sucesivos finaliza con el decreto de 29 de diciembre de 1931, que, hasta la llegada de la LAU 46, fija de una vez por todas y de manera permanente la legislación especial de los arrendamientos urbanos(art.21). El antiguo art.1, párrf.3º, del decreto Bugallal continúa sustancialmente inmodificado y pasa a ser el art.3 del mencionado decreto de 1931. Conviene decir que las disposiciones aclaratorias e interpretativas de algunos aspectos particulares de los decretos prorrogadores de los años 20 no hacen referencia alguna a la sucesión arrendaticia(Real Orden circular de 13 de julio de 1920, Circular de la Fiscalía del TS de 17 de julio de 1920, Real Orden de 5 de febrero de 1924, Real Orden circular de 9 de enero de 1926, Real Orden Circular de 6 de diciembre de 1927, 26 de diciembre de 1927 y 7 de enero de 1929; vid. su texto completo en FELIX HUERTA, op.cit., y CASALS TORRES, op.cit.)

8. En tal sentido, R.VALCARCE(El beneficio de prórroga no se transmite al heredero cuando no habitara con el causante el local destinado a vivienda, Revista de Derecho Procesal, 1945, p.631). Se trata de un sistema análogo al del art.5 de la Ley francesa de 1948, que todavía tiene una vigencia residual. Dicho art.5 expresa, en su párrf.1º, que «Le bénefice du maintien dans les lieux pour les locaux visés á l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l’occupant de bonne foi, au conjoint et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2º d l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majortié, aux enfants mineurs». La doctrina, siguiendo las directrices de la jurisprudencia, interpretaba que este precepto introducía una sucesión especial que operaba exclusivamente en el período de prórroga(prórroga denominada maintien dans des lieux)(DERRUPE, La nature jurique du droit du preneur a bail et la distinction des droits réels et des droits de créance, París, 1952, p.73 y ss., PLANIOL/RIPERT y otros, Traité pratique de Droit Civil, X,, 2ª ed., París, 1956, p.588-589, MAZEAUD y otros, Leçons de Droit Civil, III-2º, 4ªed., París, 1974, p.443-445). De esta manera, se entendía que la sucesión arrendaticia regulada por esa ley en favor de determinadas personas sólo tenía lugar una vez que el arrendamiento se encuentra en el periodo de prórroga obligatoria. Si el fallecimiento de titular del arrendamiento sobrevenía mientras el plazo inicialmente pactado estaba todavía vigente y el arrendatario no se había valido de la prórroga, la sucesión en el contrato se sometía enteramente al C.c. En tal caso, no sucedían determinadas personas especialmente llamadas, sino que lo que lo hacían los héritiers o los légataires, por sucesión mortis causa ordinaria, de acuerdo con lo dispuesto por el art.1742 del Code civil(el cual declara transmisible el arrendamiento por sucesión mortis causa). En cambio, cuando el contrato ya estaba en período de prórroga sólo podían suceder las personas indicadas en el art.5; y el orden de suceder impuesto por el mismo se consideraba de orden público(PLANIOL/RIPERT, op.cit., p.587, COLLART/DELEBECQUE, Contrats Civils et Commerciaux, París, 199, p.353.

9. SSTS 25 de noviembre 1950(RA 1770), 20 octubre 1952(RA 1862), 13 diciembre 1952(RA 2831), 29 abril 1960(RA 1698), 18 marzo 1961(RA 964), 26 junio de 1963(RA 3495), 5 junio 1963(RA 3593), 26 noviembre 1963(RA 4693), 2 junio 1965(RA 3433), 16 febrero 1967(RA 731), 6 mayo 1968(RA 3478), STS 13 diciembre 1971(RA 5453). Hay que tener en cuenta, no obstante, que en todas estas sentencias la afirmación del arrendamiento de vivienda como contrato intuitu personae opera sólo a título de obiter. No así en la STS 6 marzo 1963(RA 1391).
La doctrina minoritaria también se inscribe en la tesis jurisprudencial: CASTAN/CALVILLO, op.cit., p.937, SERRANO ALONSO, Comentarios a la LAU, dir. por O’Callaghan, Madrid, 1995, p.166, RODRIGUEZ CEPEDA, El nuevo Arrendamiento Urbano. Régimen civil y registral, dir. por Pau Pedrón, Madrid, 1996, p.146, MARINA MARTINEZ-PARDO, Tratamiento de los nuevos arrendamientos de locales de negocio, en Arrendamientos urbanos y establecimientos comerciales, op.cit., Madrid, 1995, p.27, GARCIA GIL/GARCIA GIL, El arrendamiento de local de negocio, 1995, p.116, GUILARTE GUTIERREZ, op.cit., II, p.197, CRESPO ALLUE, en la misma obra, I, p.312-313. Este criterio es sancionado también por el art.1051 d) del C.c. portugués.
La doctrina mayoritaria, por el contrario, se manifiesta en contra del carácter personalísimo de la relación arrendaticia: TRAVIESAS, Contrato de arrendamiento, RDP 1919, p.4, FERNANDEZ VIVANCOS, La sucesión mortis causa en materia de arrendamientos, RGD 1951, p.580 y 588, FERRANDIS VILLELA, Sucesión en los arrendamientos, ADC 1954, p.405 y ss., CASAS MARTINEZ, La comunidad arrendaticia, RGD 1956, p.525 y ss., PERE RALUY/RODR??GUEZ AGUILERA, Op.cit., p.773, MADRUGA, op.cit., LOZANO ROMERAL/FUENTES BARDAJI, Todo sobre la nueva LAU, Barcelona, 1994, p.213, PARA MARTIN, Arriendos de locales sometidos al RDL 2/85. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en Cuadernos de Derecho Judicial, Arrendamientos Urbanos, II, CGPJ, Madrid, 1996, p.94, VERDERA, op.cit., p.30 y ss., CARRASCO PERERA, op.cit., p.370, GONZALEZ PORRAS, Comentarios a la LAU, dir. por Lasarte, Madrid, 1996, p.445, GONZALEZ POVEDA, Comentarios a la nueva LAU, Madrid, s.f., p.119, COBACHO GOMEZ, Estudios sobre la LAR, Murcia, 1982, p.155, nota, HERNANDEZ ARRANZ/INIESTA DELGADO, Algunos aspectos de la duración de los contratos en la nueva LAU, La Ley 1995-2, p.978, DIEZ PICAZO/GULLON, Sistema de Derecho civil, II, Madrid, 5ªed., p.356, LACRUZ, Elementos…, II-3º, op.cit., p.190, ALBALDEJO, Derecho civil, II-2º, 7ªed., Madrid, 1982, op.cit., p.188(también en Notas a Cicu, op.cit., p.160), SANCHEZ CALERO, F.J., en Comentarios al C.c. y a las Comps. Forales, dir. Por Albaladejo, IX-1º-A, p.40, ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Derecho de Sucesiones, I, Barcelona, 1989, p.42, nota 80, PUIG PEÑA, Compendio de Derecho Civil Español, IV, 3ªed., Madrid, 1976, p.75, nota 48. Vid., también, STS de 23 de octubre 1961 (RA 4064). Este criterio es también el de nuestro Derecho histórico: Fuero Real(3, 18, 7), Partidas(5,3,2) y Proyecto GªGoyena(art.1500). También es el del C.c.francés(art.1742), italiano(art.1614) y alemán(§ 584a.2).

10. Art.3 Decreto-ley de 10 de diciembre de 1944: «En las prórrogas forzosas a favor del inquilino por causa de fallecimiento de éste, se establece un turno de preferencia a favor de la viuda, hijos, padres o parientes dentro del segundo grado que convivieran con el arrendatario, por este orden».

Art.71 LAU 46: «Si durante la vigencia de un contrato de inquilinato falleciere el inquilino, su cónyuge, si convivía con él, y sus parientes hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad que habitaren en la vivienda con un año de anterioridad al óbito, podrán continuar ocupándola sin necesidad de celebrar nuevo contrato quedando subsistente el otorgado a favor del titular fallecido».
Art. 72 LAU 46: «Si los beneficiarios del derecho que establece el Artículo anterior no desearen ocupar conjuntamente la vivienda, se guardará el siguiente orden de prelación: cónyuge, hijos, padres, abuelos, hermanos, tíos y sobrinos. Prevalecerá el derecho de los de doble vínculo y consaguinidad, resolviéndose los casos de igualdad en favor del que tuviere mayor número de cargas familiares, con preferencia para el sexo femenino. Cuando los padres fueren septuagenarios, serán preferidos a los hijos».
Art.58.1 LAU 1956: «Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los dieciocho años, ascendientes y hermanos, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la potestad del fallecido, y respecto al cónyuge, bastará la mera convivencia, sin exigencia de antelación».

11. Según VERDERA «no puede desconocerse que el legislador pretendió reforzar la posición de los arrendatarios a través de la institución de la prórroga forzosa. La prórroga forzosa, prevista en el antiguo art.57 y modificada por el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, suponía que la relación arrendaticia continuara indefinidamente a llegado el día del vencimiento del plazo, a voluntad del arrendatario. Por ello, es comprensible que el legislador quisiera excluir la relación arrendaticia del régimen general sucesorio, legitimando la subrogación de ciertos parientes, con lo que además acentuaba el sentido familiar de la institución. En suma, las graves consecuencias que, en virtud de la prórroga forzosa, tenía para el arrendador la sucesión del arrendatario justificó que el legislador pretendiera limitar la subrogación a un marco familiar y redujera el número de las mismas.»(op.cit., p.31-32).

12. Se suele afirmar que las vinculaciones perpetuas están excluidas por la Ley; una persona puede contratar por un tiempo indeterminado pero tiene, sin embargo, el derecho de desistimiento unilateral(Vid., AZEMA, La dureé des contrats successifs, París, 1969, p.13-30, BEHAR-TOUCHAIS, Le décès du contractant, París, 1988, p.20-29, TERRE-SIMLER-LEQUETTE, Les obligations, 6ªed., París, 1996, p.378-379, ESPIAU ESPIAU, La resolución unilateral del contrato: estudio jurisprudencial, Aranzadi Civil 98-I, p.113 y ss., DIAZ REGAÑON-ALCALA, La resolución unilateral del contrato de servicios, Granada, 2000, p.9 y ss, DIEZ PICAZO, Fundamentos de Derecho civil patrimonial, I, p.523, GONZALEZ PACANOWSKA, oComentarios al C.c. y a las Comps. Forales, XVII-1º, p.338-339. El principio no está explicitado con carácter general en el C.c. pero se deriva de supuestos concretos; así, dentro del C.c., el arrendamiento de servicios(art.1583), la sociedad(art.1705), el mandato(art.1732 1º y 2º), el depósito(arts.1775 y 1776), el usufructo(art.513.4º) y el matrimonio; también cabría incluir al comodato(arts.1749 y 1750). Y fuera del C.c., las sociedades mercantiles, el contrato de trabajo o los contratos y concesiones públicos(arts.157 RDLeg 2/2000 y 126 de la Ley de Patrimonio del Estado). Y no es descabellado suponer, por otra parte, que las aisladas disposiciones del C.c. contrarias a este principio en materia de censos(arts.1608 y 1656.1.ª y 10) deben de entenderse derogadas hoy en día como atentatorias de la libertad personal(art.17 CE).

18. El párrafo número 6 de la exposición de motivos LAU 94 expone claramente que uno de los motivos de la reducción de los llamamientos sucesorios de la disp.trans.2ª radica en la pretensión de aliviar los efectos de la prórroga obligatoria indefinida: «Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner un límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendaticia en conformidad con su propia naturaleza,…. En este sentido, en el arrendamiento de vivienda se opta por la supresión total de la subrogación ‘inter vivos’, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación ‘mortis causa’ que el Texto Refundido de 1964 reconocía. Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuesta para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964». Vid. VERDERA, op.cit., p.129 y ss., GUILARTE GUTIERREZ, op.cit., t.II, p.68, FINEZ, op.cit., p.460-461 y ALBACAR, op.cit. p.1037 GUILARTE ZAPATERO, en La nueva LAU, dir. por Guilarte Gutiérrez, Valladolid, 1995, p.722-723). Según CASALS GENOVER, la sucesión de la disp.trans.2ª se inspira, entre otras, en la idea de «la extinción de los contratos de arrendamiento de vivienda, a corto plazo, eliminando los efectos de la prórroga forzosa en los casos de subrogación mortis causa, no prohibiéndola, sino limitando las personas que se pueden subrogar y el número de subrogaciones»(Comentarios a la LAU, Barcelona, 1995, p.314).
En la misma línea, puede recordarse que el preámbulo de la Ley de Bases de 31 de diciembre de 1946, a propósito de la introducción del requisito de convivencia, decía que el mismo parecía ser «suficiente para impedir el abuso». Por su parte, la exposición de motivos de la Ley de Bases de 22 de diciembre de 1955 afirmaba que «en aras de una mayor equiparación, se limitan los supuestos de subrogación».

20. VERDERA, op.cit., 165-166, GUILARTE GUTIERREZ, loc.cit, LOZANO ROMERAL/FUENTES BARDAJI, Todo sobre la nueva LAU, Barcelona, 1994, p.281-282, CASALS GENOVER, op.cit., p.314-315, LOPEZ BRUÑO, Comentarios a la nueva LAU, con Gonzalez Poveda y otros, Madrid, p.532.

21. En ese preciso sentido señala CARRASCO PERERA que ?eliminando la subrogación por cesión inter vivos y reduciendo la aplicación de la subrogación mortis causa, la prórroga indefinida del contrato resulta menos gravosa para el arrendador desde el momento en que su duración se cuenta sobre la cabeza de la sola persona del inquilino» Op.cit., p.990. Vid., también, GUILARTE GUTIERREZ, op.cit., t.II, p.62 y DIAZ/LEGIDO/LOMBARDIA, Visión judicial sobre los aciertos y desaciertos de la nueva LAU: aspectos sustantivos y procesales, Granada, 1995, 206.

29. Según VERDERA, la LAU 94 «permite plantear serias dudas acerca de la conveniencia del mantenimiento de la especialidad en la sucesión de la relación arrendaticia. En efecto, al suprimirse la prórroga forzosa y limitarse la duración del arrendamiento, al recuperar, en suma, sus características contractuales, pierde parte de su sentido la justificación de un régimen particular en cuanto a la sucesión arrendaticia. Realmente, la posibilidad de una limitación temporal en la duración del contrato de arrendamiento implica que las consecuencias de una subrogación no sean en ningún caso de la misma gravedad que con la ley de 1964. La justificación de una norma específica que regule la relación arrendaticia tras la muerte del arrendatario ha de apoyarse, por tanto, en mayor medida en una peculiar interpretación de la consideración, como principios rectores de la política social y económica, tanto del disfrute de la vivienda(art.47 CE) como de la protección a la familia(art.39 CE). Tampoco puede descartarse que el legislador haya actuado aquí a través de una especie de arrastre histórico, tendente a conservar, al menos nominalmente, una serie de instituciones propias de la legislación anterior. Quizá la supresión formal de la subrogación mortis causa hubiera sido una decisión que aparentemente hubiera favorecido en exceso a los arrendadores y hubiera sido mal vista por los colectivos de arrendatarios. Sin embargo, en pura hipótesis, la supresión de la subrogación no tiene por qué significar la extinción del arrendamiento al fallecimiento del arrendatario, sino que podría suponer, simplemente, la aplicación de las reglas generales del C.c. en cuanto a la transmisión hereditaria de los derechos contractuales(arts.1112 y 1257″(op.cit., p.32-33). Como consecuencia, el autor propugna una interpretación no restrictiva de la sucesión del art.16: «La combinación entre la supresión de la prórroga forzosa y este precepto conducen a que la situación sea más favorable que antaño para el arrendador. Es más, aceptada la transmisibilidad mortis causa del arrendamiento, la enumeración del art.16.1 resulta más limitada que la aplicación de las normas generales del C.c. Por ello, ha de desecharse que hoy ese precepto deba ser interpretado restrictivamente: desaparecidas las razones que justificaban esa interpretación, la misma no debe mantenerse»(p.34-35).
GUILARTE GUITERREZ se suma igualmente a esa interpretación no restrictiva de la sucesión del art.16, en base, precisamente, a la desaparición de la prórroga obligatoria indefinida: «Entiendo por otro lado que el precepto tiene una excesiva inspiración de la anterior normativa, cuya lógica continuidad aparece en la Disp.Trans.Segunda, en cuanto que parece traslucir una gran preocupación del legislador por describir con absoluta precisión los supuestos en que es posible la subrogación. Tal propósito, comprensible en el ámbito de los contratos sometidos a prórroga forzosa, carece en este punto absolutamente de trascendencia. Ello nos lleva a considerar que la minuciosidad y casuismo reglamentista de este precepto es absolutamente innecesario pues el mal que hipotéticamente se pretende atajar carece de trascendencia»; «….cabe plantearse si hoy debe mantenerse la necesidad de interpretar restrictivamente los supuestos subrogatorios en términos que habían sido asumidos por nuestra anterior Jurisprudencia como contrapeso a la onerosidad que para el arrendador significaba la prórroga forzosa del contrato. En este sentido, entiendo que la recuperación de la tradicional temporalidad arrendaticia, propiciada por el art.9 de la Ley, permitiría abrogar tal doctrina e incluso tender a una exégesis analógica de supuestos que no encajen específicamente en los que, con carácter de ‘numerus clausus’, refiere el precepto cuestionado. Solución a la que nos lleva la técnica legislativa utilizada por el legislador fundada en un casuismo necesariamente incompleto»(op.cit., t.I, p.185 y 186).

Por su parte, CARRASCO cuestiona la oportunidad del mencionado art.16.1 in fine: «Al no existir gravamen para el arrendador en la subrogación, no existe regla de orden público ni de justicia que impida que, aun a falta de pacto, el derecho arrendaticio pueda transmitirse mortis causa. Si la nueva legislación ha venido a suponer un regreso al Derecho común en punto a la duración del contrato, también debería haberse restaurado en este particular el principio de Derecho común de que el arrendamiento es un bien esencialmente transmisible por causa de muerte y no se extingue por el fallecimiento del arrendatario»(op.cit., p.370).
Vid, también, HERNANDEZ ARRANZ/INIESTA DELGADO, op.cit., p.979.

13. No interesan aquí ni la Ley francesa de arrendamientos de 1989(Loi Mermaz) ni tampoco el BGB, en tanto que regulan la sucesión arrendaticia sobre la base de prórroga obligatoria indefinida(art.15 de la Ley francesa y §§ 556 a y ss. BGB), al contrario que la sucesión del art.16 de nuestra LAU.

14. La legislación italiana anterior a 1998 sí conoció en algunas fases de su evolución el instituto de la prórroga obligatoria. El C.c. de 1942, quizás algo extrañamente debido a su modernidad, regula el arrendamiento urbano respetando en lo esencial el prototipo de duración convencional propia de los códigos decimonónicos. Son otras disposiciones normativas con vocación de temporalidad y excepcionalidad y e incluso anteriores a dicho Código las que establecen el sistema de prórrogas(así, el decreto de 12 de marzo de 1941, a propósito de la segunda guerra mundial). A partir de la ley de 23 de mayo de 1950 esa vocación de temporalidad y excepcionalidad, en lugar de extinguirse, se perpetúa. Dicha ley limita la vigencia de la prórroga hasta 31 de diciembre de 1951(art.1 párrf.1º) pero, a partir de entonces, una larga serie de disposiciones van alargando sistemáticamente tal vigencia hasta la actual ley de 1978. Sin embargo, desde la ley de 21 de diciembre de 1960, esta prórroga, que hasta entonces era obligatoria por disposición del art.1, párrf.3º, de la citada ley de 1950, pasa a ser meramente facultativa, pudiendo ser suprimida por acuerdo entre las partes(art.5)(una completa recopilación a texto completo de la legislación anterior a 1978 puede verse en MILITERNI, L’Equo Canone, Nápoles, 1978, p.255-324). Finalmente, la Ley de 1978 estableció un plazo mínimo imperativo de duración del arrendamiento cifrado en cuatro años(art.1).

15. BOZZI, Equo Canone, a cura di Bianca y otros, Padua, 1980, p.57, BUCCI/MALPICA/REDIVO, Manuale delle Locazioni, Padua, 1989, p.334-335, LAZZARO/PREDEN/VARRONE, L’Equo Canone, Milán, 1978, p.25, TRIFONE, en Trattato di Diritto Privato, dir. por Rescigno, 11-3º, Turín, 1984, p.516-517, DI PATRICIO, Locazione ed Equo Canone, Milán, 1990, p.16.
En contra, SEVERINI(Il diritto di successione nell’edilizia residenziale pubblica, en Rivista Giuridica dell’Edilizia 1982, parte II, p.41), según el cual hay que entender que existe un orden de sucesión que comienza por el cónyuge y termina con los afines.

16. Art.540 párrf.2º: «Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che que la corredano, se di propietà del defunto o comuni». Este llamamiento guarda analogías con la atribución preferencial de la vivienda al viudo de nuestro C.c.(art.1406 y 1407)

17. BOZZI, op.cit., p.58, BUCCI/MALPICA/REDIVO, op.cit., p.336. El art.1614 se expresa así: «Nel caso di morte dell’inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte. Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi».
En contra, JANARELLI, Le vicende dell’assegnazionein locazione di allogio economico e popolare in caso di morte dell’assegnatario, en Rivista Giuridica dell’Edilizia 1982, parte II, p.219, nota 1, TRIFFONE, op.cit., p.515-516, DI PATRIZIO, op.cit., p.17. La jurisprudencia también parece sumarse a este segundo criterio; en tal sentido, Cass.21 abril 1992 y la sentencia del Tribunal de Roma de 8 de junio de 1992 (ambas transcritas por DE TILLA, Il Diritto Inmobiliare, Trattato sistematico di giurisprudenza ragionata per casi, Le Locazioni, I, 5ª ed., Milán, 1997, p.919 y ss.)