Reforma de la Ley Hipotecaria

Autora: Sol Rebolledo. Abogada Derecho.com

Se prevén rebajas de hasta el 40 %.

El Ministerio de Economía y Hacienda tiene previsto para el primer trimestre del próximo año 2007 la entrada en vigor de una reforma en profundidad de la Ley Hipotecaria, una vez haya finalizado el trámite parlamentario.

Esta nueva normativa, que regulará el mercado hipotecario, aportará muchas novedades al panorama actual, entre otras, obligará a bancos y cajas a comunicar a sus clientes la previsible evolución del precio del dinero.

Además de la obligación de presentar un escenario previsible de la evolución de los tipos de interés, la nueva normativa pretende abaratar las comisiones de cancelación de hipotecas -favoreciendo los productos mixtos- y reducir, al mismo tiempo, las comisiones que ahora se pagan por las renovaciones hipotecarias.

La reforma pretende poner al día la antigua Ley Hipotecaria del año 1946, haciendo coincidir los cambios con las previsibles subidas de los tipos de interés que, casi con toda seguridad, se producirán en los próximos meses. La reforma, según fuentes oficiales, estará a punto antes de terminar el año, pero no se aplicará hasta bien entrado el año 2007, tras la tramitación parlamentaria.

La nueva Ley hipotecaria también recortará al 0,5% la comisión máxima que pueden aplicar las entidades financieras en caso de cancelación anticipada de un préstamo hipotecario a tipo variable, que actualmente es del 1%.

Además, por las hipotecas a tipo fijo, las entidades bancarias sólo podrán cobrar la comisión de la cancelación establecida si existe un perjuicio real para ellas, es decir, cuando los tipos de interés sean inferiores a los que estaban vigentes en el momento de firmar la hipoteca. De lo contrario la comisión máxima será el 0,5%.

Uno de los aspectos negativos d?esta reforma de la normativa hipotecaría se que las modificaciones no serán retroactivas.

La reforma contempla además una rebaja de los costes notariales y registrales en la cancelaciones, renovaciones y subrogaciones. Las bonificaciones s?elevarán al 90% en todos el casos (el tomador del préstamo sólo pagará el 10%), frente a l 75? actuales.

En el caso de los aranceles notariales, los documentos de cuantía que existen en las escrituras y que tienen un coste determinado por un porcentaje de cada 1.000 euros, serán sustituidos por ?documentos sin cuantía?, que suponen una cuantía fija de 30 euros (ahora son 90 euros), lo que supondrá una rebaja de los costes notariales para los titulares de las hipotecas.

Se calcula que ambas medidas, tanto la reducción de los aranceles como de los notariales, supondrán una reducción de hasta el 40% para los titulares de una hipoteca media (120.000 euros) con respecto a la situación actual.

Las entidades tasadoras deberán elaborar un reglamento interno que evite los conflictos de intereses. Dentro de este reglamento se establecerán las incompatibilidades de sus directivos y administradores. Las entidades de crédito que tengan servicios propios de tasación y utilicen este servicio como externo contratando a otra entidad del mismo grupo deberán constituir además una comisión técnica que vele por el cumplimiento del reglamento interno.

Otra novedad es la eliminación de la obligación de los bonos hipotecarios de que consten las escrituras en los préstamos afectados, abaratando el coste y agilizando el trámite.

La nueva reforma tendrá en cuenta en su articulado la regulación de la denominada ?hipoteca inversa?, que sólo podrán subscribir las personas mayores de 65 años o aquellas que sean dependientes que sean propietarios de una vivienda. Esta hipoteca les permitirá recibir una renta con la garantía del valor de la misma, de ahí el nombre otorgado de hipoteca ?pensión?. Una vez que el titular muera, los herederos tendrán dos posibilidades: o bien que la entidad financiera con la que se firmó la carga inmobiliaria ejecute la hipoteca (implica que los herederos vendan la vivienda), o bien que paguen la deuda y se queden con el inmueble. Debe quedar claro que la única garantía que tendrá la entidad bancaria es la misma hipoteca, puesto que no podrá dirigirse contra ningún otro bien disponible que esté en posesión de los herederos del solicitante.

Como novedad a destacar, se aprobará una nueva orden de transparencia con el fin de que los tomadores de una nuevo préstamo hipotecario adopten una decisión en función de los riesgos reales y con más información, sin coste adicional, para que así puedan comparar con más criterio entre los diferentes productos de las diferentes entidades.

Resumiendo, esta nueva reforma de la Ley hipotecaria tiene como finalidad la rebaja de los costes de subscribir una hipoteca, así como ampliar la capacidad de elección de las familias en el momento de contratar un crédito hipotecario, dando más transparencia para poder escoger su crédito o préstamo y fomentando la independencia de las entidades de tasación y la oferta de diferentes tipos de crédito a fin de escoger la opción que mejor se adapte a sus necesidades.