Autora: Sol Rebolledo. Abogada Derecho.com
El pasado día 3 de mayo entró en vigor la reforma del mercado hipotecario, regulada por el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, con la intención de mejorar los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito en el mercado hipotecario que ya se iniciaron con la Ley 41/2007. De esta forma, se sustituye totalmente al Real Decreto 685/1982.
Las sucursales en España de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea podrán hacer participar a terceros en los préstamos y créditos garantizados por hipoteca sobre inmuebles situados en España concedidos por ellas mediante la emisión de participaciones hipotecarias.
Como principal novedad, la normativa endurece la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación requerida a los préstamos o créditos hipotecarios no residenciales, pasando del 70 por ciento al 60 por ciento, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80 por ciento de aquel valor.
Se reconoce la posibilidad de utilización de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación hasta al 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales, para incluirlos en la cartera de cobertura de las emisiones de bonos hipotecarios, para poder ser objeto de participaciones hipotecarias o para servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. Dichos avales bancarios deberán ser prestados por entidades de créditos distintas de la acreedora o deberán hallarse cubiertos por un seguro de crédito. La cuantía de la elevación de dicha relación entre el 80% y el 95% dependerá de la fortaleza jurídica de los términos de la garantía, así como de la calidad crediticia del garante. En cualquier caso, será la entidad de crédito acreedora quien sufrague el coste del aval bancario o quien figure como tomador del seguro y sufrague su coste.
El aval bancario o el seguro deberá tener una garantía directa, definida con claridad y jurídicamente válido u eficaz, sin cláusulas que escapen al control directo del acreedor y que cubra, al menos, el importe del préstamo o crédito garantizado que exceda del 80 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Además, deberá permitir al proveedor de la garantía o seguro cancelarlo unilateralmente dicha garantía o seguro.
Se reforma el mecanismo para contrarrestar el desmerecimiento de la garantía hipotecaria, para lograr un grado de protección mayor del deudor hipotecario cuando éste sea persona física.
Los bienes inmuebles sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados para estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar. La tasación se acreditará mediante certificación de los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración.
La certificación habrá de basarse en un informe de tasación en el que se recogerán los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien y que constituyen las características básicas definitorias del mismo, así como el conjunto de cálculos técnico-económicos conducentes a determinar el valor final de la tasación. El informe técnico de tasación, así como el certificado en el que podrá sintetizarse el mismo, habrá de ser firmado necesariamente por un Arquitecto, Aparejador o Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico de la especialidad correspondiente según el régimen competencial profesional marcado por la naturaleza del objeto de la tasación. Este informe no tendrá que ser visado por el Colegio Oficial respectivo y caducará a los tres meses de la fecha de su firma.
Se añaden mejoras que refuerzan la seguridad para el inversor en estos títulos y que permiten una mayor flexibilidad y agilidad a las entidades de crédito:
• Se destaca la libertad para el establecimiento de las condiciones financieras de los títulos del mercado hipotecario.
• Desparecen trabas, tales como la obligación de publicar en el BOE las emisiones de títulos o la necesidad de realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos o créditos hipotecarios a las emisiones de bonos.
• La entidad de crédito que emite las participaciones hipotecarias traslada la totalidad del riesgo de la parte del crédito que se cede. Se aclara, además, que cada uno de los títulos de participación hipotecaria representa una participación en un crédito particular, no en un grupo de créditos.
• Se desarrolla el registro contable especial de los préstamos y créditos hipotecarios y activos de sustitución que respaldan las cédulas y bonos hipotecarios, así como de los instrumentos financieros derivados vinculados a ellos. Los objetivos principales de dicho registro consisten en incrementar la seguridad jurídica ante el concurso, garantizar una mayor transparencia sobre la calidad de los títulos y aumentar la eficacia de la supervisión de este mercado. La actualización de este registro será continua, sin que ello implique nunca una retasación continua de inmuebles.
Se elimina el requisito de finalidad de los préstamos y créditos hipotecarios que pueden garantizar las emisiones de bonos y cédulas hipotecarias, pues el artículo 4 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, incluye entre los préstamos y créditos admitidos para la emisión de títulos del mercado hipotecario cualesquiera que reúnan las condiciones establecidas por la propia ley, garantizados por hipoteca inmobiliaria resultando, por tanto, innecesario desarrollo reglamentario alguno.
Por otra parte, la entidad acreedora que ejerza su derecho a acabar con los supuestos en que el deudor subrogue a otra entidad financiera deberá comparecer por medio de apoderado de la misma ante el notario que haya efectuado la notificación, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito que igualen o mejoren la oferta vinculante.
La entidad de crédito que proporcione la garantía deberá tener una calificación crediticia mínima para exposiciones a largo plazo de A1, A+ o asimilados de una agencia de calificación de riesgos reconocida por el Banco de España; si se trata de un seguro, bastará con que la entidad aseguradora disponga de la correspondiente autorización administrativa.
Los certificados de transmisión de hipoteca se configuran como una cesión de crédito al igual que las participaciones hipotecarias, pero no entran en la definición estricta de dicho título del mercado hipotecario ya que no tienen garantizada una calidad mínima.
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