Antonio José Quesada Sánchez, Becario Investigación MEC ? Universidad Málaga.
I. Introducción: el derecho real de habitación
Si hoy se habla a un jurista (o a un estudiante de Derecho) del derecho de habitación, no es del todo ilógico que esboce una sonrisa y piense que se trata de una reliquia más de nuestro Código Civil, como tantas otras que todavía hoy pueden encontrarse en él. Debo reconocer que, en mi todavía corta trayectoria docente, en más de una ocasión me he debido enfrentar con el problema de explicar en clase auténticos ?fósiles jurídicos?, o bien instituciones o preceptos bastante desfasados, pintorescos o tan excesivamente locales que resultaban excesivamente ajenos al oyente, y he intentado salir del lance lo más airoso posible, pese a la convicción del alumno de que, realmente, debía estar tomándole el pelo, y a su reacción subsiguiente de abrir el Código y cerciorarse personalmente de que era cierto lo que yo comentaba, de que no era un broma. A modo de ejemplo, me vienen a la memoria cuestiones como las comunidades de pastos (artículo 600 y siguientes), las servidumbres de pastos, leñas y otros aprovechamientos (artículos 603 y 604), el propietario del enjambre de abejas que las persigue sobre fundo ajeno (artículo 612), la colación de las cantidades satisfechas por el padre para redimir a sus hijos de la suerte de soldado (artículo 1043), las especialidades para el caso del saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida en caso de venta de animales (artículos 1491 a 1499), los preceptos dedicados al ?servicio de criados y trabajadores asalariados? (artículos 1583 a 1587, cuya prosa parece más próxima a los clásicos de nuestro Siglo de Oro que al siglo XX), o los censos a primeras cepas (artículo 1656). En todos ellos es comprobable que, o bien la institución o cuestión está claramente desfasada ya y no merece la pena ni siquiera detenerse en ella (caso del arrendamiento de servicios o el caso citado de colación), o bien el Código refleja instituciones ciertamente operativas, pero reducidas, por sus peculiaridades, a ámbitos excesivamente minoritarios (censo a primeras cepas, etc.).
Sin embargo, con este trabajo pretendo demostrar que en el caso del derecho real de habitación no estamos ante un caso insertable en el anterior e informal catálogo. Pretendo exponer algo de lo que estoy plenamente convencido hasta que se me demuestre lo contrario: si bien el derecho de habitación es un derecho con una gran historia detrás, y, no puedo negarlo, no es un tema que suscite apasionados problemas prácticos por norma general, estimo que no estamos ante un ?dinosaurio jurídico?, sino que todavía hoy puede ser muy útil en ciertos casos (no sólo puede ser útil, sino que, de hecho, es un mecanismo altamente interesante), y no adelanto ahora cuáles con el objetivo de dejar dichos comentarios para el final.
Con objeto de encuadrar la cuestión vamos a reflexionar aquí sobre este derecho para, a continuación, aludir a su encuadre en nuestro CC y en los derechos autonómicos donde se ha regulado, y, una vez adquirida la perspectiva necesaria, después de todo ello, en último término, pasaremos ya a centrarnos en la cuestión de la utilidad actual de este derecho: comprobaremos cómo todavía hoy, a estas alturas, puede sernos bastante útil.
El derecho de habitación es un derecho real limitativo de la propiedad, derecho de goce estrictamente personal que concede a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena (siempre ajena, por propia lógica del derecho; vid. STS 12-5-1944) las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, con independencia de que ésta aumente. En este sentido, cabe señalar lo dispuesto por el artículo 1023 del vigente Codice italiano, que, bajo el epígrafe ???mbito de la familia? señala que, para este caso concreto de la familia del habitacionista, en ella se comprenden también los hijos nacidos después de comenzado el derecho, hijos adoptivos, hijos naturales reconocidos o aquellos en que se haya determinado la filiación, así como personas al servicio del titular del derecho o de la familia.
De su configuración parece que el objeto debe ser un inmueble que pueda ser habitado por el titular del derecho y su familia con objeto de utilizarlo como hogar familiar. No parecen adecuados estancias tales como, por ejemplo, establos, caballerizas o gallineros, por no estar destinado a la vivienda humana, así como estancias destinadas al hombre pero que no cubren las necesidades susceptibles de atención, como chozas o tiendas de campaña.
Puede plantearse, en abstracto, si sería configurable el derecho sobre un bien mueble que se presentase como apto para satisfacer una necesidad de vivienda, como podría ser una caravana o un remolque, y la respuesta debe proporcionarla cada regulación, pues, pese a que en principio no se piensa en ellos, es cierto que pueden cumplir idéntico cometido que el inmueble (siempre, claro está, que dicho objeto sea capaz de satisfacer las necesidades del habitacionista). Sin embargo, pese a que es perfectamente posible que una regulación la incluyese, no deja de ir contra la tradición clásica del derecho.
Históricamente se presentó, el derecho de habitación, asociado a los derechos de usufructo y uso, y tiene toda una historia compleja detrás, como los otros dos derechos citados: los compiladores justinianeos los incluyeron a los tres entre las servidumbres personales, categoría desconocida para la jurisprudencia clásica (y esta idea inspira hoy algún código como el alemán), pero el codificador francés, pretendiendo suprimir lo que parecían residuos de origen feudal, evitó esa expresión de servidumbres personales y encuadró a estos derechos como categorías específicas.
Nuestro Código, pese a que admite la posibilidad de existencia de servidumbres personales en el artículo 531, desliga estos tres derechos de las servidumbres y los configura como derechos de goce sobre cosa ajena, en regulación que parece muy acertada: ya en la Base 12 de la Ley de Bases de 11 de mayo de 1888 se comprueba esta intención del legislador, al señalar que el usufructo, el uso y la habitación se definirán y regularán como limitaciones del dominio y formas de su división.
Originariamente el derecho de uso parecía conceder la facultad de uso de la cosa, pero no el disfrute, aunque finalmente el derecho de uso acaba configurado como una especie de ?usufructo de primera necesidad? en la que el goce se restringe al goce directo. El derecho de habitación ha sido presentado por algunos, erróneamente, como un derecho de uso caracterizado por su especial objeto, pero esto no es realmente así, sino que el derecho real de habitación goza de plena sustantividad y autonomía respecto del derecho de uso: su carácter independiente del uso es obra del Derecho justinianeo (D. 3, 33, 13), y se comprueba en el dato, por ejemplo, de que estamos ante un derecho con exclusivo carácter inmobiliario, además de que, como ya señalara VENEZIAN, el usuario de una casa goza de derechos que no tiene el titular de un derecho de habitación, cuyos derechos se limitan a satisfacer las necesidades de alojamiento.
PUGLIESE, por su parte, indicaba que los puntos de diferencia entre derecho de uso y habitación eran básicamente dos: en primer lugar, que el derecho de habitación no comprende ningún derecho a los frutos, y en segundo lugar, que el derecho del habitator se limita a sus necesidades y las de su familia, mientras el uso se extiende a toda la cosa, cualquiera que sea la medida de las necesidades del usuario.
Sea como fuere, estimamos que el derecho de habitación no es un derecho de uso caracterizado por su especialidad objetiva, sino un auténtico derecho real autónomo, aunque vinculado, por toda una trayectoria histórica común, con los derechos de usufructo y de uso, como la doctrina que se ha ocupado de la cuestión se ha encargado de poner de manifiesto. De todas formas, debemos dejar claro que, en primer lugar, el derecho de habitación es un derecho perfectamente autónomo respecto tanto del usufructo como del uso, y en segundo lugar, que pretende satisfacer una necesidad de vivienda perfectamente cambiante en el tiempo, con lo que ello conlleva.
Sin más preámbulo, pasamos ya al estudio de las regulaciones existentes sobre este derecho, con objeto de formarnos una opinión sobre la cual edificar nuestras opiniones y poder ser rigurosos en nuestros planteamientos.
II. El derecho real de habitación en nuestro CC
Nuestro Código Civil regula los derechos reales de uso y habitación en los artículos 523 a 529. Sistemáticamente se ubica dentro del Libro II (?De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones?), en su Título VI, dedicado al usufructo, uso y habitación. La mayor parte de esa regulación corresponde al usufructo (artículos 467 a 522), lo que, unido a que el artículo 528 indique que ?las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado en el presente capítulo?, conlleva la imagen de los derechos de uso y habitación como ?secuelas? o ?apéndices básicos? del derecho de usufructo.
En este apartado que nos ocupa vamos a releer esos artículos 523 a 529 CC, eludiendo de ellos lo referente al derecho de uso y ciñéndonos al caso estricto del derecho de habitación, pese a los vínculos existentes entre ambos (los artículos dedicados a ambos los leeremos únicamente desde el punto de vista del derecho de habitación).
El artículo 523 indica que las facultades y obligaciones del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos (fuente primaria de la relación) y, en su defecto, por los artículos 523 a 529.
El importante valor concedido a la autonomía de los particulares es coherente con la tradición jurídica: ya las Partidas (P. 3, 27, 31) destacaban el carácter informador de la autonomía privada (?Si algún ome otorga a otro morada en alguna casa o gela dexa en su testamento?), aunque debe tenerse en cuenta que esa autonomía de la voluntad no puede ir contra la propia esencia del derecho, contra sus elementos constitutivos, dado que ello implicaría desnaturalizar al derecho, y lo que se pactase no sería un derecho real de habitación, sino un derecho personal, con lo que ello implica.
Pese a que nada se establece sobre los modos de constitución, cabe entender que, ya que la extinción es paralela a la del derecho de usufructo (artículo 529), también lo debe ser la creación, conforme al artículo 528: debe admitirse la constitución legal, la constitución por acto inter vivos, también por acto mortis causa o, adémas, por prescripción.
En este sentido, la STS 5-3-1924 entendió que no existía problema en que se constituyese el derecho a favor de una persona jurídica. La SAP Teruel 9-10-1993 señaló, tras analizar la jurisprudencia del TS en materia de donación de inmuebles, que si la constitución del derecho real se realizaba mediante una donación, no era necesario el otorgamiento de escritura pública. La STS 3-3-1995, sin embargo, sostiene la opinión contraria de modo implícito (basándose en el artículo 633 CC).
El artículo 524 alude al contenido del derecho, y con tal finalidad, señala que la habitación da a quien tiene ese derecho la facultad de ocupar en una casa ajena (vital esa ajeneidad) las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia (en este sentido, STS 23-3-1925), sin que deba probarse taxativamente esa necesidad de la familia (la necesidad es un límite, no un requisito de la habitación), aunque sea necesidad realmente sentida, obviamente.
La necesidad, tal y como expone FERN??NDEZ DOMINGO, debe ser, en primer lugar, actual: la intención no debe referirse a necesidades ya pasadas (pues no existe ya la necesidad que intenta satisfacer este derecho, pese a que existió en algún momento anterior) o todavía futuras (no existe necesidad en el momento actual: si en el futuro se genera y se quiere satisfacer mediante la constitución de este derecho real, será algo perfectamente posible). En segundo lugar, la necesidad debe ser realmente sentida (y no conllevar conductas abusivas), y, en tercer lugar, con un quantum determinado o determinable.
La STS 6-12-1907 entendió que no existía este derecho en el caso en que se hubiese constituido mediante un legado y la testadora concediese la facultad de desempeñar una portería en cualquiera de las dos casas de su propiedad, si bien subordinado al debido cumplimiento de su cargo. La STS 5-3-1924 considera que si las partes califican la relación de arrendamiento no estamos ante un caso de habitación.
La STS 30-12-1964, a su vez, entiende que el mero hecho de entregar la vivienda como favor al hijo del propietario al contraer matrimonio no implica ya la constitución de un derecho real de habitación (pese a que, como característica importante, según la STS 5-3-1924, está el que no se paga alquiler), sino que es un caso de precario: para su nacimiento (derecho de habitación) se requiere un acto expreso y más o menos solemne.
El artículo 525 indica que el derecho de uso no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título. Ello se deriva de su carácter personalísimo (lo que provoca que, conforme al artículo 108.3 LH, no sea derecho hipotecable): la utilidad económica del derecho se indica por la aptitud de la cosa para satisfacer directamente las necesidades del habitacionista. Se justifica, según algún autor, debido a la ?especie de connotación de beneficencia privada? que debe estar presente.
Esta prohibición deriva de razones históricas relacionadas con el fin alimentario que cumplía en su origen, y que son plenamente válidas hoy día: si se pretende satisfacer el interés del beneficiario, con la cesión dicho interés se frustra. Esta prohibición marca las diferencias con el usufructo (en concreto, vid. artículo 480 CC), y afirma que todo lo que exceda del concreto goce del titular del derecho real corresponde al propietario. Parece correcto pensar que estamos ante un elemento esencial del derecho.
La SAP Lugo 8-7-1994 llega a calificar la enajenación como causa de extinción por abuso grave, a los efectos del artículo 529 CC.
El artículo 527 indica que si el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario. Si sólo habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede el propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá lo que falte. Este artículo fue aplicado por la STS 30-4-1910, sin novedad reseñable.
El artículo 528, ya citado, indica que las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado en el presente capítulo. Por ejemplo, además de bastantes otros preceptos, parece especialmente aplicable el artículo 497 CC, para indicarnos que el habitacionista debe cuidar el inmueble como un buen padre de familia.
Al amparo de este precepto, señala la SAP Teruel 9-10-1993, que nada impide que se pueda constituir un derecho real de habitación vitalicio.
El artículo 529, por último, señala que el derecho de habitación se extingue por las mismas causas que el usufructo (vid. artículos 513 a 522), así como, además, por abuso grave de la habitación.
Este abuso debe interpretarse restrictivamente (se sigue la doctrina de las SSTS 16-5-1906 y 13-6-1906 respecto del artículo 520), sin perjuicio de que todo daño que se pueda producir sea perfectamente reparable. Así, las SSTS 28-11-1908 y 30-4-1910 consideraron que la no realización de reparaciones no bastaba para entender que existía ese ?abuso grave? que se requiere en el artículo 529. Ya expusimos cómo la SAP Lugo 8-7-1994 llega a calificar la enajenación de los bienes como causa de extinción por abuso grave, a los efectos del artículo 529 CC. El mal uso, si provoca perjuicios de importancia, o quizás, incluso abusos leves reiterados.
La inidoneidad sobrevenida del objeto también debe considerarse causa de extinción del derecho (incluso cuando alcance a una esfera de utilidad que trascienda el ámbito restringido de la subsistencia), incluso la pérdida parcial de la cosa si afecta a esa subsistencia del derecho.
Por otra parte, parece perfectamente posible que en el título constitutivo se incluyan otras posibles causas de extinción.
III. El derecho real de habitación en los derechos autonómicos
Ya hemos repasado, en el apartado anterior, la regulación existente en el CC relativa al derecho de habitación. Pero en determinadas Comunidades Autónomas se han dictado normas que regulan este derecho. La SAP Tarragona 11-10-1996 señala que es de aplicación preferente el Derecho civil autonómico cuando contiene normas específicas para este derecho (de lo contrario, es de aplicación el CC). Por ello, resulta de interés dedicar nuestra atención a las regulaciones existentes en diversas autonomías en lo que toca al derecho real de habitación, y repasar las peculiaridades propias que puedan existir en cada caso.
CATALUÑA goza de una ley bastante reciente sobre la cuestión: la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de Regulación de los derechos de Usufructo, Uso y Habitación. Ya en el Preámbulo se nos indica que los derechos de uso y habitación se regulan de forma autónoma, a pesar de que se sujetan supletoriamente a la normativa del usufructo (párrafo 11). Se recoge en ambos ?continúa el párrafo 12- la posibilidad de constitución no sólo por vía de reserva, sino también por reducción del derecho de usufructo y se configuran ambos derechos como inalienables y, en general, como vitalicios. Culmina el Preámbulo indicando que el derecho de habitación se configura como el (derecho) de utilización parcial de una vivienda. Toda una declaración de las intenciones del legislador.
Pasando ya al articulado de la ley, existe una capítulo I que regula el régimen general aplicable a los tres derechos, y el artículo 1.1 indica que hay que estar, en primer lugar, al título modificativo y sus modificaciones para comprobar el régimen aplicable, y en lo no regulado así, a las disposiciones de la Ley 13/2000 y el Código de Sucesiones por Causa de Muerte y Código de Familia de Cataluña (artículo 1.2), así como, en el caso del uso y habitación, las disposiciones del usufructo (artículo 1.3). El artículo 2 se refiere a los modos de constitución de estos derechos, y señala la posibilidad de constitución a título oneroso o gratuito, por acto inter vivos o mortis causa, y si el título es una donación, el donante puede reservarse la facultad de reversión, especificando las causas en el título.
Al uso y habitación se dedica el Capítulo VI, dividido en tres secciones: una primera (artículos 33 a 37), de disposiciones comunes, una segunda dedicada al derecho de uso (artículos 38 a 42), y una tercera dedicada al derecho de habitación (artículos 43 a 46). Muy brevemente, señalemos que el artículo 33 vuelve a recordar los modos de constitución ya vistos, añadiendo el posible de la reserva del propietario o reducción del derecho de usufructo. El artículo 34 presume vitalicio aquél derecho de uso o habitación constituido a favor de una persona física y sin especificar su duración. La pluralidad de interesados simultánea o sucesivamente, se recoge en el artículo 35, no extinguiéndose hasta la muerte del último titular. Este derecho es indisponible (artículo 36.1), pese a lo cual el titular del derecho puede dar su consentimiento para constituir una hipoteca sobre el bien (hipoteca que supondría, de ejecutarse, la extinción del derecho; artículo 36.2). El artículo 37 alude a la extinción del derecho, y remite a los casos del usufructo, añadiendo en su párrafo segundo el ejercicio del derecho gravemente contrario a la naturaleza del bien.
El contenido del derecho de habitación se recoge en el artículo 43: supone el derecho de ocupar la parte del inmueble indicada en el título constitutivo o, si no existe indicación, la parte necesaria para atender a las necesidades de vivienda del titular y de las personas que conviven con él, aunque aumente después (dependencias y anejos de la vivienda). Es un derecho que, según el artículo 44, sólo puede constituirse a favor de personas físicas (dato éste bastante relevante, pues no se indicaba así, clara y expresamente, en la regulación repasada; es más, la citada STS 5-3-1924 llegaba a admitir la posibilidad de constituirse este derecho a favor de una persona jurídica), y si existe convivencia con el propietario, ambos deben ejercer su derecho de forma correcta, para facilitar una relación normal entre ambos y el resto de convivientes, conforme señala el artículo 45. Por último, el artículo 46 indica que el habitacionista queda relevado de cubrir los gastos derivados de la vivienda siempre que haga un uso normal de la misma, pero van a su cargo los gastos que sean individualizables y los que se deriven de los servicios que él mismo haya instalado.
Otro caso de regulación a tener en cuenta es la que existe en NAVARRA, donde debemos acudir a la Compilación de Derecho Civil, Ley1/1973, de 1 de marzo, teniendo en cuenta alguna modificación posterior (no en lo que nos afecta). Como repasaremos, se modifican algo los cánones estudiados en el Derecho común. La Ley 423 alude al derecho de habitación como derecho de aprovechamiento parcial de cosa ajena, y alude a que se rige por lo establecido en su título de constitución, y en su defecto por las disposiciones que ella misma recoge, alusivas a constitución (remite al usufructo), presunción de gratuidad y de carácter vitalicio y extinción (remite al usufructo y añade el abuso grave de la cosa, junto a la imposibilidad de ejercicio del derecho). La Ley 424 nos ofrece la definición del derecho: a no ser que el título hubiese limitado el derecho de habitación, se presumirá que éste concede a su titular la facultad de ocupar la vivienda total y exclusivamente, para sí y los que con él convivan, y el arrendamiento cesará al extinguirse el derecho de habitación, sin prórroga alguna. Se entiende, por tanto, la presunción de que el titular de este derecho puede ocupar totalmente la vivienda, dato novedoso (y contradictorio con la idea de satisfacer una necesidad concreta), además de regularse de modo conjunto con la posibilidad arrendaticia, algo totalmente novedoso para nosotros. Desde nuestro punto de vista, es una regulación que desnaturaliza algún aspecto relevante del derecho de habitación, como viene a ser el caso de las piezas a ocupar por le habitacionista: pese a que es una mera presunción, no deja de ir contra la filosofía inspiradora y justificadora del propio derecho (pese a que algún autor considere esta regulación como más moderna y perfecta que la de nuestro CC).
En último lugar, debemos aludir al caso de BALEARES, donde su Compilación (aprobada por Ley 5/1961, de 19 de abril) dedica dos preceptos a este derecho, regulándolo de modo bastante restringido. En primer lugar, el artículo 54, aplicable a la Isla de Mallorca, regula la variedad consuetudinaria denominada estatge, que ?confiere el derecho personalísimo e intransmisible de habitar gratuitamente en la casa, ocupando privativamente las habitaciones necesarias y compartiendo el uso de las dependencias comunes con los poseedores legítimos del inmueble, sin concurrir a los gastos, cargas y tributos que les afecten. / En lo no previsto en el párrafo anterior será de aplicación lo dispuesto en el Código civil sobre el derecho de habitación?. Novedoso resulta que parece estar pensando, principalmente en el caso de que propietario y habitacionista convivan en la misma vivienda, algo que no se indica en el texto aplicable del CC (aunque no se descarte, obviamente, pero no se señala de modo expreso en la citada regulación).
En segundo lugar, el artículo 85, aplicable a Ibiza y Formentera, indica que ?el derecho de habitación conferido por cualquier título se entenderá, salvo estipulación en contrario, referido a habitación independiente que cierre con llave, y comprenderá el disfrute del porche, cocina y horno, y en lo referente a las necesidades del habitacionista, del pozo o cisterna de la casa?. La inspiración en este caso es diferente a la que inspira el citado artículo 54, antes repasado.
IV. Actualidad y utilidad del derecho real de habitación
Una vez repasados los trazos legales de interés acerca del derecho de habitación, ya tenemos elementos de juicio para valorar el derecho, y podemos concluir que, ciertamente, estamos ante un derecho bastante especial. ¿Cuál puede ser su utilidad hoy día? O, lo que puede ser más interesante, ¿cómo se le puede encontrar utilidad hoy día?. Desde nuestro punto de vista, y gracias a su peculiar configuración, este derecho puede ser bastante aprovechable en el tráfico jurídico, y puede asegurar perfectamente tanto la posición del habitacionista, que ve satisfecha su necesidad, como la posición del propietario de la vivienda, que controlará perfectamente el desarrollo vital del derecho.
Los casos donde puede ser especialmente útil este derecho se reconducen, en primer lugar, a aquellos supuestos en los que se pretende asegurar la vivienda de algún familiar o persona próxima que se encuentra necesitado de ella, sin desembolso económico por su parte como norma general (la finalidad será asistencial), pero se pretende controlar perfectamente el adecuado ejercicio de su posesión (existirá otro posible supuesto que estudiaremos al final, y que también tiene relevancia, pero su idea inspiradora será diferente a la existente en este caso que estudiamos). Casos como, por ejemplo, los de ciertos matrimonios jóvenes sin recursos para acceder a su propia vivienda, o familiares que pasan por momentos especialmente duros y a ello se une la falta de la estabilidad que proporciona la vivienda (como, por ejemplo, el caso de personas que enviudan, o pierden su trabajo y se encuentran sin ingresos con los que hacer frente al alojamiento). Y el propietario de la vivienda, que pretende asegurar ese derecho al habitacionista, será habitualmente el padre de ese hijo o hija casado o casada y con pocos recursos, o el familiar que pretende que su tía o su tío no quede en la calle, pero tampoco quiere realmente perder el control de la relación.
¿Y cuáles son las ventajas de acudir al derecho real de habitación para que defendamos su utilización en estos casos? Estimamos que tanto el habitacionista como el propietario gozan de importantes ventajas acudiendo a esta figura. El habitacionista es claro que se beneficia por dos cuestiones: en primer lugar, porque es titular de un derecho real, con lo que ello implica de beneficioso para la defensa de su posición (algo que no es necesario recordar en este momento). En segundo lugar, porque debido a la propia filosofía inspiradora del derecho, seguramente no pagará canon alguno al propietario (algo que no ocurriría en el caso de acudir al contrato de arrendamiento). Por ello, el habitacionista verá satisfecha su necesidad siendo titular de un derecho real (no estamos hablando de un mero precarista, atención) y generalmente no pagará cantidad alguna.
El propietario, por su parte, cuenta con ventajas que, desde nuestro punto de vista, hacen especialmente atractivo este recurso: en primer lugar, el propietario cuenta con que el título constitutivo será la primera fuente de ordenación del derecho conforme al artículo 523 CC, lo que, teniendo en cuenta las peculiaridades del mismo, implica, para el propietario, que la posibilidad de establecer desde el primer momento aquellas disposiciones que pretenda que inspiren y regulen la relación queda salvaguardada (por ejemplo, establezca el tiempo concreto de duración, que puede ser especialmente breve aunque con derecho a prórrogas, según las necesidades del habitacionista, o incluya causas de extinción al margen de la regulación legal, para salvaguardar sus intereses en ciertos supuestos, como por ejemplo, elevar a la categoría de causa de extinción la utilización del garaje anejo, cuando es voluntad del propietario que de ninguna forma pueda ser utilizado por el habitacionista). Esa posibilidad de control de la situación por el propietario es innegable. Además, el habitacionista por norma general no será fuente de discrepancias a la hora de redactar el título constitutivo (salvo que se trate de cuestiones sangrantes, obviamente), a la vista de la configuración del derecho (comprobada la clara intención de beneficiarle).
Pero es que, además, no sólo el título constitutivo es fuente primaria de regulación, sino que el derecho en sí, por propia configuración, es un derecho que pretende satisfacer una necesidad, y no puede ejercitarse de modo extenso y flexible, sino que debe tenderse a su interpretación y utilización estricta: el habitacionista debe ocupar las piezas necesarias para satisfacer las necesidades de habitación del titular del derecho, pero no más (valórese las consecuencias que fija el artículo 527 para el caso en que se extralimite en su aprovechamiento, o el 529, en último término): dichas necesidades serán mayores o menores, pero no pueden implicar abusos por parte del habitacionista, que se encuentra con que se van a satisfacer, y si se extralimita, siempre están ahí las consecuencias de los artículos 527 (relevantes: si se excede, contribuya también) e, incluso, las más traumáticas del 529 (extinción del derecho).
Por otra parte, la configuración del derecho puede conllevar, incluso, la posible convivencia entre propietario y habitacionista, con lo que no es necesario que el propietario se vea desposeído de la vivienda para satisfacer a ese habitacionista (por ejemplo, ceder la utilización de una habitación a un viejo tío que acaba de perder su vivienda por el motivo que sea, y que haga vida común con el resto de la familia, pero constituyéndose como derecho real, con objeto de que desde el principio se regule la relación). Aunque lo normal será que se constituya el derecho sobre otra vivienda que la que habite el propietario (por ejemplo, padre que constituye este derecho a favor de un hijo suyo recién casado, y sobre un piso que tenía hasta ese momento cerrado).
Conectado con ello está el carácter personalísimo del derecho, consecuente con la finalidad del mismo: si se pretende satisfacer la necesidad de vivienda del habitacionista, debe ser éste (y su familia) el que disfrute de la vivienda, pero no es posible transmitir a un tercero ese derecho, y de atajar esto se encarga el artículo 525 CC, con las consecuencias que prevé el artículo 6.3 CC: nulidad del contrato contrario a la norma prohibitiva contenida en el artículo 525. Éste es de los datos más interesantes: yo, propietario de la vivienda, constituyo este derecho a favor de mi hijo, para que, mientras dura la relación de pareja que mantiene, viva con su novia, y así garantizo que, en caso de que exista ruptura de la relación de pareja y mi hijo retorne al hogar familiar, no haya dispuesto del derecho a favor de su antigua pareja y yo, propietario, deba soportar la presencia allí de una persona no sólo ajena a mi familia, sino que, y no es infrecuente, me pueda resultar poco agradable (no entraremos aquí en el terreno sociológico de las relaciones humanas subyacentes en las normas y que las inspiran, pero deben ser valoradas y tenidas en cuenta).
Además, y con independencia de lo que se haya pactado en el título constitutivo, queda al propietario el recurso a los artículos 527 y 529: el primero para evitar ciertos abusos por parte del habitacionista al ocupar más de lo necesita, obligándole al pago de las cantidades necesarias, y el segundo para atajar los abusos graves por parte del habitacionista, con el objeto de extinguir el derecho.
Por otra parte, existe otro supuesto en el que la utilización del derecho real de habitación es bastante útil, y que es el caso en que un propietario venda un inmueble, pero se reserve el derecho de habitación para sí en las circunstancias que se establezca (esto es, celebra un contrato por medio del cual dispone de la vivienda, pero se asegura la salvaguarda de su necesidad de vivienda en las condiciones que se establezcan: derecho vitalicio o no, pagando un canon o no, etc.). Será éste un caso en el que al nuevo propietario no le resultará especialmente gravoso por norma general (aunque deberá conducir sus intereses diligentemente, claro está), ya que la situación le resultará más fácil de reconducir y controlar que en el caso de que se celebrase un contrato de arrendamiento, o bien se constituyese un derecho de usufructo sobre el inmueble, derecho de bastante más amplitud.
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