Los complejos inmobiliarios privados.

Ramón Villota Coullaut, Abogado.

La situación actual de los complejos inmobiliarios privados, a partir de la Ley 8/99, que ha modificado la Ley 49/60, de la Propiedad Horizontal, es de su inclusión dentro de la Ley de Propiedad Horizontal ( artículo 24, Capítulo III, de la Ley de Propiedad Horizontal ). Fruto de esta regulación los complejos inmobiliarios privados ( las distintas urbanizaciones que existen en las zonas costeras o en el extrarradio de las grandes ciudades ) ya tienen una regulación legal, una regulación que anteriormente, al no existir, había de acomodarse a la jurisprudencia existente sobre este apartado, jurisprudencia que ha sido aceptada por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ya citada.

En la evolución histórica de estos complejos inmobiliarios hay que tener en cuenta que las realidades sociales van siempre por delante de la legislación, por lo que con anterioridad a la mencionada reforma diversos complejos inmobiliarios o urbanizaciones ya se regulaban como propiedad horizontal, atendiendo a la existencia de elementos y servicios comunes, pieza angular de la existencia de una propiedad horizontal. Pero en cambio existían otros, incluso anteriores a la propia Ley de Propiedad Horizontal de 1960 o a la interpretación jurisprudencial que los incluía dentro del régimen de la propiedad horizontal, ya desde la década de los 80, que se regulaban como asociaciones, situación que en la práctica mantienen muchos de estos complejos inmobiliarios a día de hoy.

Así, todavía hoy existen urbanizaciones que se regulan por medio de la Ley de Asociaciones de 1964, ya que en ese momento histórico era impensable que se pudieran regular de otra forma. Esto ha hecho que diversos complejos inmobiliarios regulados como asociaciones en la actualidad se encuentren ante una situación extraña, puesto que el cambio de los Estatutos para reconocerse como propiedad horizontal y no como asociación requiere de la extinción y liquidación de la asociación anterior y del surgimiento, mediante unanimidad y de forma inmediata, de una propiedad horizontal. Ello implica la imposibilidad práctica, en muchas ocasiones, de dar respuesta a este problema, con lo que la solución más factible que en numerosas ocasiones se deja a día de hoy a dichas asociaciones es actuar como propiedad horizontal aunque con unos Estatutos que no son los propios de una comunidad de propietarios, manteniendo, en lo que no sea contrario con la Ley de Propiedad Horizontal, los antiguos Estatutos, de la asociación, sin perjuicio de que las Juntas se celebren como Asociación-Junta de Propietarios y de que los libros de la comunidad se protocolicen por el Registro de la Propiedad.

Así, la STC., en su Sala I, 183/89, manifiesta, para la resolución de la problemática ocasionada por estas situaciones anómalas, que el levantamiento de los gastos comunes es ineludible por parte de los propietarios, sean o no parte de la asociación, sin perjuicio de que la Constitución reconozca, en su artículo 22, el derecho fundamental de asociación, incluyéndose dentro del mismo el derecho a no asociarse. Pero es que, menciona esta sentencia del Tribunal Constitucional, no hay que confundir el derecho de asociación de la exigencia de costear los gastos ocasionados por unos gastos y servicios comunes, cuestiones totalmente independientes y que se derivan de hechos totalmente diferentes: en un caso, voluntariamente, los gastos de la asociación, y en el otro, de forma obligatoria, por ser parte de un comunidad de bienes y servicios que se concreta en una comunidad de bienes de hecho.

Así, diferentes sentencias del Tribunal Supremo, de 28 de febrero de 1992, de 13 de mayo de 1993 y de 11 de octubre de 1994, siguiendo los criterios de la sentencia del Tribunal Constitucional 183/89, de 3 de noviembre, ya citadas, distinguen entre la pertenencia voluntaria a una asociación y la existencia de unas cargas económicas, indicando que una cosa es la obligación contractual de darse de alta y de permanecer en una asociación y otra muy distinta la de asumir ciertas cargas económicas a favor de una Asociación constituida, se pertenezca o no a ella. En consecuencia, siguen diciendo las mencionadas sentencias, el derecho a no pertenecer a la Asociación no les exime del cumplimiento de las obligaciones contractuales que, en su condición de titulares de inmuebles sitos en la urbanización, tengan que asumir, de forma que estas cargas han de ser asumidas por lo diferentes propietarios, quieran o no ser miembros de la asociación, puesto que disfrutan de unos bienes comunes, inherentes a la propiedad. Y todo ello sin perjuicio de que la comunidad de propietarios pueda no estar constituida como tal, como ya he indicado.

Incluso en relación al concepto de analogía entre la asociación y la propiedad horizontal la SAP de Málaga de 1 de diciembre de 1998 resuelve que la Ley de Propiedad Horizontal es aplicable en su integridad a una comunidad de propietarios no constituida como tal, ya que existe de hecho una comunidad, aún sin aparecer constituida como tal. Esta sentencia sigue diciendo que las comunidades, urbanizaciones, etc., se hallan sometidas al Ley de Propiedad Horizontal, aplicada de modo análogo, y no a la Ley 191/64, de Asociaciones.

Por otra parte, diversas Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado han resuelto también esta cuestión, entendiendo la Resolución de la DGRN de 2 de abril de 1980 que la tesis correcta es la aplicación analógica ( identidad de razón, art. 3º del Código Civil ) de la Ley de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones privadas, criterio éste nuevamente seguido por la Resolución de 20 de julio de 1988 y en posteriores resoluciones.

La doctrina también ha discutido si pudiera ser aplicable a estas situaciones fácticas la posibilidad de la utilización de la vía de las servidumbres de uso, paso, y utilización, y de luces y vistas, algo que la DGRN., en Resolución de 21 de octubre de 1980, ya fue contestó de forma negativa, denegando la inscripción de una servidumbre de paso, por no darse los supuestos de hecho del art. 541 del C. Civil, por entender que el supuesto de hecho planteado era equiparable, de forma analógica, a los supuestos recogidos dentro la Ley de Propiedad Horizontal, a una comunidad de bienes y servicios, y no a una servidumbre de paso.