Domingo Fernández Tubío, Abogado. Técnico del Departamento de Planeamiento, Gestión y Proyectos de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sanlúcar de Barrameda.
Constituida la legislación del urbanismo español básicamente, desde sus orígenes, por las Leyes de Ensanche y Extensión de 26 de Julio de 1892; por la Ley de Saneamiento y Mejora Interior, de 18 de Marzo de 1895; por la Ley de Solares, de 15 de Mayo de 1945, y, con carácter general, por diversos artículos de la Ley de Régimen Local, de 24 de Junio de 1955, además de otros preceptos complementarios de muy variado rango jerárquico o con ámbito limitado a ciertas ciudades; en esta situación del urbanismo español irrumpió con gran fuerza la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de Mayo de 1956.-
Esa Ley de 1956 dejaba sin capacidad de acción al propietario y trasladaba todas las decisiones a la autoridad urbanística competente. La Ley pretendía acabar con la voracidad de los propietarios, al entender que éstos estaban interesados sólo en el lucro propio, y pasaba la decisión a las autoridades que son las que buscan, o al menos deben buscar, por encima de todo el interés público.-
Este es el eje principal o vertebral de una legislación en materia urbanística que no ha cambiado en lo fundamental en nuestro país desde 1956, ya que las reformas, primero, de la Ley 19/75, de 2 de Mayo de 1975 (con la Ley 19/75, de Reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; junto con el Real Decreto 1346/76, de 9 de Abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana) y, segundo, de la Ley 8/1990, de 25 de Julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, junto con el necesario Real Decreto Legislativo 1/92, de 26 de Junio, por el que se aprobaba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, están planteadas sobre la misma filosofía y han seguido, con algunos matices, la misma línea intervencionista del Estado.-
A la vista está como se han cumplido los objetivos pretendidos a lo largo de los más de cuarenta años de aplicación de estas leyes: la destrucción de la costa y de muchas ciudades con un crecimiento ilimitado y casi rozando lo ?infinito?, todas ellas diseñadas con ?el señuelo de los proyectos a plazo inmediato, que remedian, cuanto más, necesidades de un sector mínimo de la población? [2] no consiguiendo el fin último perseguido por el urbanismo ?del bienestar de toda la sociedad?, ha sido una característica en España desde el año 1956.-
Se suponía que impuesto el intervencionismo del Estado se iba a crear el orden, pero lo que se ha creado, con el paso del tiempo, es el caos, se han creado ciudades desarrolladas pero no equilibradas, es decir insostenibles, se ha prestado muy poca atención desde el urbanismo a la ordenación del territorio y al medioambiente; todavía se sonríen no pocos urbanistas cuando oyen hablar del llamado ?desarrollo sostenible?. Y es que hemos desligado entre todos, con o sin intención, estos aspectos tan trascendentales del urbanismo, primando, en la mayoría de los casos, los intereses localistas y/o pseudo – mercantilistas de las distintas administraciones camuflados en ficticios patrimonios municipales del suelo (fuente ?inagotable? de financiación y especulación pública).-
Y es que el problema de toda la normativa estatal en materia de urbanismo es la diferencia tan importante que se han producido entre unas buenas y sanas intenciones y unos resultados obtenidos no tan buenos, o nada deseados, llegando a ser perjudiciales para la colectividad, para toda una ciudad, y como veremos, para todo un país. Quizás la razón sea, como he podido comprobar de la investigación y reflexión llevada a cabo, que la reforma del urbanismo español debe venir precedida necesariamente de ?otras reformas?, en otros campos o materias afines, porque el elevado precio del suelo (y por ello de la vivienda) no tiene su causa, como ha quedado demostrado, en el intervencionismo o no del Estado en el urbanismo. En resumidas palabras, la tan perseguida ?desregulación del suelo? en contra del intervencionismo histórico que hemos venido viviendo no tiene por qué producir necesariamente, como consecuencia ineludible, la bajada de precios del suelo.-
En este estado de cosas, con el gobierno socialista, en el año 1993, el Tribunal de Defensa de la Competencia, estando entonces presidido por D. Miguel ??ngel Fernández Ordoñez, hizo público un polémico informe que ocupó muchas noticias de actualidad de entonces y en el mismo se concluía diciendo que ?el encarecimiento del precio del suelo?, entre otras causas, era debido principalmente al fuerte ?intervencionismo? de los poderes públicos.-
Hasta este informe la línea o marco urbanístico engendrado por la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de Mayo de 1956 (B.O.E. nº135, de 14 de mayo de 1956; corrección de errores en B.O.E. nº157, de 5 de Junio) había sido considerado como indiscutible y clave, incluso ?sagrado? y, de repente, fue atacado por lo que tenía de planificador, de absolutamente intervencionista, de planes rígidos, de cesiones y cargas cada vez mayores, como si fuese este ?el mal? que hacía y que provocaba el encarecimiento del suelo que llegaba a manos privadas, esta Ley de 12 de Mayo de 1956 era la culpable de la existencia de patrimonios públicos de suelo mal utilizados, fuente ?feroz? de financiación de las distintas Administraciones Públicas.-
Pero el problema no era únicamente la ?intervención?, ya que el uso del suelo debe estar intervenido por los poderes públicos es algo que nadie niega, y así sucede, en mayor o menor medida, en todos los países de nuestro entorno. El problema en España era y es un problema de la forma de intervención. El problema era y es que, en vez de fijar el sistema urbanístico español unas reglas generales de defensa de los intereses públicos (que regularan los aspectos básicos del mismo) la autoridad urbanística va decidiendo todo, mediante el planeamiento (cada municipio lo suyo), hasta el extremo de poder determinar con el máximo detalle el uso (residencial, industrial…) y el tipo edificatorio (viviendas unifamiliares, plurifamiliares..) de cada uno de los espacios edificables, o con posibilidad de serlo, existentes en cada ciudad.-
De todos modos el célebre informe del Tribunal de Defensa de la Competencia condujo y propició, durante los años 1994 y 1995, un fuerte debate, acaparando la atención de muchos expertos y creándose, por fin, una Comisión de Expertos que, entre otras cosas, dictaminó no sin dificultades la necesidad de revisar la legislación urbanística.-
De ahí la aparición de las primeras medidas contenidas en el R.D.L. 5/96, que creó un nuevo suelo urbanizable que englobó los suelos urbanizable programado, no programado y apto para urbanizar de leyes del suelo anteriores; abrevió los trámites de los procedimientos urbanísticos; agilizó las aprobaciones de los planes otorgando a los Alcaldes mayores facultades de aprobación de instrumentos urbanísticos y bajó del 15 al 10 por ciento las cesiones de aprovechamiento lucrativo a la Administración. El R.D.L. 5/96, dio lugar a la Ley 7/97, de 14 de Abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales, de contenido análogo pero no idéntico a su antecesor.-
Pero estas medidas liberalizadoras fueron un intento fallido de abaratar el precio de la vivienda. No fueron capaces de aumentar la cantidad de suelo urbanizable ni de mitigar el intervencionismo de la Administración en materia de clasificación de suelo y complejidad de procedimientos consagrados en las Leyes del Suelo anteriores.-
Por ello se elaboró, una vez el Partido Popular en el poder, la nueva legislación en materia de suelo: la Ley 6/98, de 13 de Abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones (en adelante LRSV). Dicha Ley pretende, según su exposición de motivos: ?(…) facilitar el aumento de la oferta de suelo, a cuyos efectos considera susceptible de ser urbanizado todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones objetivas determinantes de su preservación (…). Hay que tener presente, asimismo, que la reforma del mercado del suelo en el sentido de una mayor liberalización que incremente su oferta forma parte de la necesaria reforma estructural de la economía española (…). Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de no introducir, desde la definición del estatuto jurídico básico de la propiedad del suelo, rigideces innecesarias (…)?.-
Así en la citada LRSV se achaca de nuevo a la Ley del Suelo de 1992 los males de la carestía del suelo y la vivienda.-
?1. Las sucesivas reformas de nuestra legislación urbanística han ido incrementando la complejidad de este sector del ordenamiento jurídico al multiplicar, a veces innecesariamente, las intervenciones administrativas en las distintas fases de los procesos de desarrollo urbano, lo que, unido a la limitación de la oferta de suelo, ha contribuido decisivamente a demorar hasta extremos irrazonables la conclusión de las operaciones de urbanización y ulterior edificación, haciendo imprevisible su coste y dificultando una adecuada programación de las correspondientes actividades empresariales, con el con- siguiente encarecimiento del producto final?.-
Sigue diciendo así que…, ?La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de julio, y recogida en el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, que ha sido objeto de la Sentencia del Tribunal Constitucional nº 61 de 20 de Marzo de 1997 («Boletín Oficial del Estado» de 25 de abril), llevó esta línea de tendencia a sus últimas consecuencias y su fracaso, que hoy es imposible ignorar, reclama una enérgica rectificación cuyo norte no puede ser otro que la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado, elimine los factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro, asegure a las Administraciones públicas responsables de la política urbanística una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económica cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con extraordinaria rapidez.?-
A las medidas liberalizadoras les faltaba ordenar el proceso de la edificación, normativa conseguida unos años más tarde mediante la Ley 38/99, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (B.O.E. nº266 de 6 de Noviembre de 1999), que por cierto no ha abaratado el coste de la edificación, sino que la ha encarecido, en aproximadamente entre un 3 o un 5 por ciento (3-5%) por el aumento de las exigencias o estándares mínimos de calidad, por el aumento de la seguridad y garantías para el comprador (seguros obligatorios), por la creación del libro del edificio, etc.-
Y es que en el precio del suelo urbanizable es donde las medidas liberalizadoras, al aumentar su cantidad, pretendían actuar, puesto que al haber aumentado la superficie de suelo clasificado como urbanizable muy por encima de la demanda prevista, se supone que por la ley de la oferta y la demanda, se bajaría el precio de mercado. Sin embargo, las reglas de juego del mercado del suelo no son esas (como más adelante veremos) y, asimismo, al no afrontarse otras medidas previas (respecto del planeamiento y la gestión urbanística) el aumento de la superficie del suelo urbanizable no presenta carácter inmediato, a la promulgación de las medidas liberalizadoras sino que para ser efectivo ha de ser recogido y desarrollado en la legislación urbanística (cuya competencia es exclusiva de los legisladores autonómicos) y por el planeamiento urbanístico (cuya competencia es de los Ayuntamientos) y tras las medidas liberalizadoras ni las Comunidades Autónomas han adecuado sus leyes ni los Ayuntamientos han revisado o adaptado sus planes, por lo que las medidas liberalizadoras no han sido operativas, sino que empezarán a apreciarse sus efectos al cabo de los años, eternizándose sus efectos, si es que se aprecian.-
Como circunstancia adversa a la imprescindible producción de suelo urbanizado hemos de incidir en la incapacidad de la Administración para producir suelo urbanizado suficiente, a precio asequible, pese a la proliferación en muy pocos años de Institutos, Empresas Mixtas, Consorcios, Patrimonios Públicos de Suelo…, porque se expropiaban terrenos por la Administración (en gran parte rústicos, sin posibilidad de urbanizar por los particulares) y tras urbanizarlos ésta con enorme lentitud, no los sacaba al mercado o lo hacía con enorme lentitud y en cantidad escasa y, por consiguiente, siempre insuficiente para regular el mercado.-
La pregunta que debió hacerse el legislador del año 1996 era: ¿Por qué no existen promotoras o empresas privadas profesionales que se dediquen al negocio de urbanizar suelo? Es cierto que la escasez de materia prima o suelo urbanizable es una de las causas pero además concurren otras causas que no hacen atractivo para los empresarios entrar profesionalmente en el negocio de producir solares (de transformar el suelo).-
¿Qué promotor inmobiliario se decide a crear y acometer una empresa profesional de urbanización de suelo en la que para conseguir sus objetivos tiene que doblegarse a lo que pueda suceder en cuatro informaciones públicas en las que, además de los propietarios de suelo, pueden alegar los ciudadanos tengan o no interés directo, así como asociaciones o movimientos populares y/o vecinales que tienen audiencia en la prensa y producen auténtico pánico en las divididas y débiles Corporaciones Locales que han de celebrar numerosos plenos municipales (con sus Comisiones Informativas previas)?
Y es que las leyes del mercado postulan una cosa (la máxima ganancia en el menor tiempo) y las que rigen el crecimiento de las ciudades otra diferente (la racionalidad de usos aunque no den dinero, y el vivir digno de todos, aunque sean escasamente solventes). Por ello no debemos dudar nunca, en el análisis y/o reflexión que hoy hacemos en el sentido de afirmar ?que el urbanismo tiene que ser necesariamente una incumbencia exclusivamente pública?.-
Cualquier entidad mercantil dedicada al negocio inmobiliario no acomete un negocio si no sabe de antemano la fecha en la que puede acabar su actividad y así disponer de su producto, para poder calcular los costes financieros, y hacer correctamente las oportunas prospecciones de mercado y conocer así el coste y asignar, por consiguiente, el precio de venta de los solares producidos antes de iniciar la venta.-
Hemos caido en el desánimo porque aún después de las medidas liberalizadoras del suelo resulta prácticamente imposible hacer una programación económica seria o fiable de una operación urbanística salvo que esté ?apadrinada? por la Administración o Administraciones que han de tramitar y/o intervenir en los proyectos.-
Además de la escasez de suelo urbanizable en los municipios con mercado inmobiliario, son el proceloso y prolongado procedimiento administrativo para el desarrollo del planeamiento y la gestión, y, para colmo de males, el maldito ?ius variandi? para el particular, en definitiva la falta de garantía creada por la inseguridad jurídica del sistema legal del urbanismo hoy en día establecido, aspectos que coadyuvan a que la colaboración particular en el proceso de la urbanización del suelo no sea suficiente para compensar muchas veces la lentitud, cuando no la desidia administrativa para la producción de suelo urbanizado.-
Así pues, la denuncia del Tribunal de Defensa de la Competencia sobre la liberalización del suelo, como hemos visto, de muy poco ha servido en la práctica…, ya que seguimos estando prácticamente igual que a comienzos de los años 90, o mejor dicho, peor que en aquella época: el precio del suelo (y, por consiguiente, de la vivienda) se ha encarecido bastante desde entonces y sigue subiendo aún más.-
Llegados a este punto por fin, el Boletín Oficial del Estado nº151, del sábado 24 de junio de 2000, publicó el Real Decreto Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes (con la corrección de errores publicada en el B.O.E. nº154, del miércoles 28 de junio de 2000), con su aplicación inmediata, de conformidad con su Disposición Final Tercera.-
Aunque la LRSV ya establecía el régimen de la propiedad del suelo por clases de suelo y éstas siguen siendo: urbano, no urbanizable y urbanizable a los efectos de la misma (artículos 7, 8, 9 y 10 de la LRSV), esta clasificación legal establecida con carácter general y abstracto para todo el territorio español ha de concretarse en cada municipio, al menos en lo que respecta al suelo urbanizable, mediante el planeamiento general.-
Los aspectos más significativos de esta reforma son los siguientes:
1.- La supresión del suelo no urbanizable común o genérico.-
Se crea un nuevo sistema de clasificación del suelo en virtud del cual casi todo el suelo existente pasará a ser urbanizable, de modo imperativamente impuesto al planificador urbanístico; y, en segundo lugar, se produce una flexibilización del procedimiento de transformación del ?engordado? suelo urbanizable.-
El supuesto del inciso final (?inadecuados para un desarrollo urbano?), que se deroga, configuraba virtualmente un suelo no urbanizable común que obviamente quedaba en manos de los planificadores urbanísticos y, por tanto, les reservaba de hecho a estos mismos la decisión última sobre el suelo urbanizable realmente creado tras cada revisión del planeamiento general.-
2.- El reconocimiento del derecho de los particulares a instar la modificación del planeamiento general para viabilizar el ejercicio del derecho a la transformación del suelo urbanizable.-
No citamos como novedad el reconocimiento, ya que se hace de manera innecesaria porque era ya reconocido por la reiterada jurisprudencia existente, de la posibilidad de promover esa transformación del suelo urbanizable por las Administraciones Públicas competentes o no para la aprobación del planeamiento de desarrollo (nuevo apartado 2 que se añade al artículo 15 de la LRSV).-
Sí debemos destacar, en cambio, un nuevo y claro refuerzo del derecho de los particulares a la transformación del suelo urbanizable:
El primer refuerzo viene aportado por el inciso añadido al primer párrafo de artículo 16 de la LRSV (aportado por el mandato del apartado 3 del artículo 1 del Real Decreto Ley 4/2000), ?o se proceda a su delimitación o a la definición de las condiciones para su desarrollo en virtud de un proyecto de delimitación o de planeamiento formulado por la iniciativa privada?.
Hemos de traer a colación la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional por la que se han declarado nulos los artículos 16.1 y 38 de la LRSV.-
La adición suponía que se reconociera un derecho a anticipar el accionamiento del proceso de transformación. Se estaba reconociendo el derecho a instar la modificación del planeamiento general para que incluyera la delimitación apetecida de suelo urbanizable o la definición de las condiciones para su desarrollo. Este refuerzo también ha sido superfluo ya que la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo ha venido admitiendo tal facultad aunque hemos de decir que los particulares no tienen más derecho que a eso, a instar la modificación del planeamiento general en el sentido expuesto, de ninguna manera tendrían derecho a la aprobación de la modificación propuesta en sus propios términos [3] .-
Por tanto, el Ayuntamiento respectivo conserva intacta su potestad para denegar la aprobación de la propuesta presentada, esto es, para preferir otra delimitación de los sectores de suelo urbanizable, por ejemplo, u otras condiciones: en aspectos tales como parámetros edificatorios, superficie mínima de parcela, ocupación de ésta, alturas dotaciones, etc.; para el desarrollo de ese suelo urbanizable delimitado o cuya delimitación se propone.-
Naturalmente la decisión municipal por la que se deniega finalmente la propuesta de delimitación o el establecimiento de condiciones de desarrollo del suelo urbanizable de un determinado municipio habrá de ser motivada y fundada en la existencia de un interés general, superior, colectivo, que se busca salvaguardar o preservar.-
Pero para ello que resulta tan difícil a simple vista bastaría esgrimir, por ejemplo, la defensa de unas condiciones ambientales más saludables en los nuevos espacios urbanizables, de una mejor calidad de vida en definitiva, para fundamentar válidamente el establecimiento de unos estándares dotacionales, de sector y de aprovechamiento lucrativo máximo, unidos a los correlativos parámetros edificatorios, en suma, el establecimiento de un marco de desarrollo lo suficientemente riguroso como para, tal vez, llegar a disuadir o cansar al promotor particular empeñado en el desarrollo urbanístico en contra del gobierno local de un municipio.-
Para qué traza el Estado la gran línea del suelo urbanizable, para qué tantas medidas tendentes al ?engorde? y aumento generalizado de ese suelo urbanizable, mejor dicho, ?idealmente urbanizable? (a costa de lo No Urbanizable) en todo el territorio español, si la parcela mínima en ese suelo se puede llegar a fijar por un Municipio en 150.000 metros cuadrados, con una tipología edificatoria asignada de vivienda unifamiliar aislada y con un volumen máximo edificable por parcela de 350 metros cuadrados…, algo impensable de afrontar para un promotor inmobiliario.-
Este panorama que acabo de trazar no es una pura ficción o idealización de palabras, puede llegar a plantearse en la realidad urbanística actual por cualquier municipio.-
Las consecuencias directas de esta situación serían muy graves porque ¿qué promotor correría con el riesgo y ventura de un proceso de transformación del suelo, por mucho que ahora fuese el procedimiento más simple?
Tampoco el Estado podría actuar para intentar resolver o cambiar esta situación que hemos descrito gráficamente porque invadiría, sin lugar a dudas, las competencias reservadas a las Comunidades Autónomas y a las Corporaciones Locales de un modo absolutamente inaceptable.-
3.- La regulación del régimen aprobatorio de los Planes de desarrollo por silencio positivo.-
Dado por el nuevo apartado 3 del artículo 16 de la LRSV (derivado del tenor del apartado 3 del artículo 1 del Real Decreto 4/2000, en la redacción completada por la corrección de errores posterior), se trata de una simple reformulación de la regla articulada ya por el Derecho Estatal, dejando libertad para que la legislación autonómica establezca otro plazo que el fijado de SEIS MESES, otro plazo distinto, inferior o superior, en cuyo caso prevalecerá éste, y siempre que en dicho plazo se haya desarrollado el trámite de información pública.-
4.- El reconocimiento del derecho de los promotores de Planes particulares a efectuar el trámite de información pública por sí mismos.-
El último inciso del nuevo apartado 3 del artículo 16 de la LRSV citado alude muy tímidamente al ?derecho de los promotores a articular por sí mismos el trámite de información pública?, quizás consciente el legislador estatal de que está adentrándose en un terreno competencial de titularidad ajena (de competencia autonómica; así por ejemplo, se regula una técnica similar en el artículo 143.1 de la Ley 5/1999, de 8 de Abril, de Urbanismo de Castilla y León).-
Al hilo de lo que estábamos exponiendo, el planificador urbanístico (el gobierno local), después de la última reforma, no es libre para señalar las clases de suelo sino en forma muy relativa, pues:
a.- Para clasificar el suelo urbano (artículo 8 de la LRSV), y como lo ha venido reiterando la jurisprudencia, se ha de atener a los datos objetivos de la urbanización existente de los terrenos o de una consolidación edificatoria, situación de hecho que se impone al planificador urbanístico.-
b.- Para la clasificación del suelo no urbanizable en los municipios con planeamiento general, (tras la nueva redacción dada por el artículo 1.Uno del Real Decreto Ley 4/2000 al artículo 9 de la LRSV) sólo cabe ya dos únicas categorías:
b.1.- El suelo no urbanizable de especial protección (artículo 9.1ª de la LRSV) se clasifica como tal, de forma reglada con base en los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, culturales… de concretos riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público, respecto de cuyo suelo el planeamiento general sólo ha de ser reflejo de tales situaciones recibidas y, por otro lado,
b.2.- El suelo no urbanizable preservado (artículo 9.2ª de la LRSV) por el propio planeamiento general por sus valores históricos, culturales, paisajísticos… (en que no es mero reflejo de normas existentes sino que toma una decisión propia acerca de la apreciación de tales valores no resultante de legislación ni de planes de ordenación territorial o planeamiento específico), o por su valor agrícola, forestal, ganadero o riquezas naturales, en que no sólo la decisión del planificador sino la apreciación y el punto de vista que se adopte dejan también un cierto margen de maniobra al planeamiento, pero tanto éste como el que existe en la delimitación de la consolidación edificatoria en suelo urbano son márgenes relativos, lo que permite afirmar que el planificador carece del ámbito de decisión amplio que antes del Real Decreto Ley 4/2000 tenía, al menos en el suelo no urbanizable y por ende en el urbanizable. Pese al escaso margen de apreciación se puede sostener que ahora la clasificación del suelo no urbanizable preservado es una actividad reglada.-
Como vemos ha desaparecido para el planificador urbanístico la posibilidad de configurar una modalidad de suelo no urbanizable con carácter común o genérico, en que no haya ningún valor específico a proteger y que, por tanto, no requiera la acreditación de tal valor como exigencia previa para la validez de la decisión clasificatoria; en definitiva, toda clasificación de un terreno como no urbanizable exigirá la preexistencia de alguno de los valores enumerados en el apartado 1ª ó 2ª del artículo 9 de la citada LRSV.-
c.- La clasificación del suelo urbanizable como residual de los suelos urbano y no urbanizable implica carencia de discrecionalidad municipal al respecto.-
La clasificación de un terreno como suelo urbanizable constituye, por tanto, hoy día un imperativo legal que no queda al arbitrio del planificador sino que debe ser definido en virtud de la realidad de los hechos. La clasificación del suelo urbanizable dependerá única y exclusivamente del hecho físico de la línea trazada por el suelo urbano y la línea o líneas trazadas por los diferentes tipos de suelos no urbanizables existentes y la Administración está vinculada por esa realidad que debe necesariamente reflejar en sus determinaciones clasificadoras. El concepto de suelo urbanizable será, pues, ?un concepto rigurosamente reglado? y la actividad administrativa en la clasificación del mismo se reduce a una actividad de comprobación o constatación física y documental de qué terrenos reúnen las características legalmente establecidas, debiendo clasificarlos imperativamente como suelo urbanizable.-
La Administración carece, pues, a mi juicio, de discrecionalidad alguna a la hora de delimitar el suelo urbanizable, es decir, para decidir si incluye o no determinados terrenos en la categoría de suelo urbanizable. Pero, además, tampoco han reconocido los tribunales a la Administración, a lo largo de la historia para otras clases de suelo, margen alguno de discrecionalidad o de poder de valoración técnica en la concreción y aplicación de los conceptos jurídicos indeterminados que figuran en la regulación urbanística. Así pues, será el propio Tribunal Supremo el que concrete el significado de cada uno de esos conceptos y el que, en función de esa interpretación, fiscalice en cada caso la conformidad de la decisión administrativa con la legislación urbanística.-
Es preciso señalar que, sin embargo, el margen de discrecionalidad que inevitablemente abre la indeterminación de los conceptos que hacen referencia a las características urbanísticas que han de reunir los terrenos para ser clasificados como urbanizables u otra clase, ?a sensu contrario?, seguro que determinará y aflorará la existencia de grandes fluctuaciones interpretativas (como ha ocurrido para otras clases de suelo) e incluso la coexistencia, a lo largo de los tiempos, de líneas jurisprudenciales contrarias.-
Efectivamente, estoy convencido, de que el efecto inmediato del Real Decreto Ley 4/2000, de 23 de Junio, al tratarse de una norma de aplicación inmediata, es el de su superposición al planeamiento vigente en la actualidad en todos y cada uno de los municipios, con independencia de que las respectivas administraciones acometan o no la adaptación concreta de sus planes a esta nueva norma de ámbito nacional, y ello podríamos basarlo en el Fundamento Jurídico 14 de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de Marzo (B.O.E. nº99 supl. de 25/04/97 y la rectificación en el B.O.E. nº159 supl. de 04/07/97).-
Así pues, a partir de ahora, los propietarios de suelo «no urbanizable» común o genérico, es decir, aquel cuyas características no respondan a las definidas por el Real Decreto para adoptar esta clasificación, podrán promover el desarrollo urbano de sus terrenos, mediante la elaboración, en la Comunidad Autónoma Andaluza, de una delimitación, de un Programa de Actuación Urbanística y de un Plan Parcial, por la sencilla cuestión de que esta clasificación no depende ya en exclusiva de la libre opción del planificador, sino que, al igual que el suelo «urbano», está sometida a un criterio reglado, y será «urbanizable», aunque no venga así clasificado en el plan, si se dan en él los requisitos recogidos en la modificada LRSV para serlo, esto es, que no existan razones objetivas que justifiquen separarlo y preservarlo del proceso urbanizador.-
Tras la aparición del Real Decreto 4/2000, dos son los cometidos prioritarios y urgentes del planificador público:
a.- Reservar los espacios para las infraestructuras del sistema general de población: transportes, servicios asistenciales y dotacionales, y
b.- Delimitar las áreas a proteger.
Una vez adoptadas estas dos medidas, el resto de la actividad urbanística podrá quedar ya enteramente en manos de la iniciativa privada, que, una vez eliminadas las trabas del nepotismo presente hasta ahora en la clasificación del suelo, habrá de entrar en un régimen de competencia que sin duda les obligará a ofrecer al destinatario final, el habitante de las poblaciones, empresas e industrias, el urbanismo que demandan y no el que les impone el favoritismo político y el afán recaudatorio de los municipios. Esto no quiere decir, como veremos, que el precio del suelo y/o vivienda baje desde este instante [4] .-
No solo no ha sido así sino que esta reforma legal ha supuesto el sustraer a las Comunidades Autónomas y a las Corporaciones Locales, el cómo, el cuándo y el dónde de los procesos de desarrollo urbanístico, de creación de ciudad o de nuevos tejidos o núcleos urbanos. España es hoy día, en materia urbanística, un Estado con mucho territorio, pero un Estado que ha querido anular sus propias organizaciones territoriales, se ha intentado crear (en materia de urbanismo) un Estado sin Comunidades Autónomas ni Municipios.-
El carácter residual del suelo urbanizable se señalaba en el artículo 10 de la LRSV, ya que se dice que éste es ?el suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable?, pero tenía un límite relativo, en la práctica un gran límite, que era el suelo no urbanizable por inadecuado para un desarrollo urbano, ya que dejaba un ámbito de decisión al planificador, pudiendo llegar a considerar ?inadecuado? todo el suelo que no quería clasificar como urbanizable, con un respeto relativo a la Ley.-
Con la supresión del inciso que reconocía el suelo no urbanizable inadecuado para el desarrollo urbano (por el Real Decreto Ley 4/00), el suelo urbanizable tiene ahora un carácter residual total y al tener las otras dos clases de suelo, urbano y no urbanizable, carácter obligado en cuanto a su recepción en el planeamiento general, el planificador ha de clasificar el resto del suelo municipal necesariamente como urbanizable. Muy difícil lo tendrá un planificador que en la última revisión del Plan no haya preservado o especialmente protegido un determinado suelo no urbanizable (que será la gran mayoría de suelo no urbanizable, el genérico o común) porque éste será, en virtud de lo dispuesto por el Real Decreto Ley 4/00, un suelo urbanizable. Y basta para ello que algún promotor se empeñe y lo demuestre.-
Sin embargo, debemos estudiar en profundidad esta nueva realidad legal frente a la facultad de decidir el modelo de desarrollo municipal, que corresponde a los Ayuntamientos.-
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido unánime en poner de relieve esta competencia municipal, y el Tribunal Constitucional también lo afirma, como se deduce de diversos pronunciamientos de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo.-
Dice el Fundamento Jurídico 6, en su epígrafe a), que: ?el urbanismo como sector material susceptible de atribución competencial… se traduce en la fijación de lo que pudiéramos llamar políticas de ordenación de la ciudad, en tanto en cuanto mediante ellas se viene a determinar el cómo, cuando y dónde deben surgir o desarrollarse los asentamientos humanos y a cuyo servicio se disponen las técnicas e instrumentos urbanísticos precisos para lograr tal objetivo?.-
Añade el propio Fundamento Jurídico 6, en el apartado b) que: ?es a las Comunidades Autónomas a las que se ha atribuido la competencia exclusiva sobre el urbanismo, y por ende es a tales entes públicos a los que compete emanar normas que afecten a la ordenación urbanística.-
El Fundamento de Derecho 9, en su epígrafe b) y a propósito del artículo 149.1.a) de la Constitución Española y a su utilización por el Estado, dice: ?el indicado título competencial sólo tiene por objeto garantizar la igualdad en las condiciones de ejercicio del derecho de propiedad urbana y en el cumplimiento de los deberes inherentes a la función social, pero no, en cambio, la ordenación de la ciudad, el urbanismo entendido en sentido objetivo. A través de esas condiciones básicas, por tanto, no se puede configurar el modelo de urbanismo que la Comunidad Autónoma y la Administración Local, en el ejercicio de sus respectivas competencias, pretendan diseñar, ni definir o predeterminar las técnicas o instrumentos urbanísticos al servicio de esas estrategias territoriales, aunque, como se verá, puedan condicionar indirectamente ambos extremos.-
Hemos de llamar la atención sobre el último inciso, en el que se contempla el posible condicionamiento de las facultades municipales y autonómicas, y sobre el hecho de que la redacción del artículo 10 de la LRSV ya había provocado esta duda de inconstitucionalidad, por lo que el legislador no asume ningún nuevo riesgo y da toda su amplitud a la utilización urbanística del suelo.-
No cabe duda de que al socaire de los valores paisajísticos, riesgos naturales o cualquier otro de los contemplados como causa de protección, surgirán diversos suelos como no urbanizables cuando el planificador considere que no son adecuados para el desarrollo urbano.-
Se ha producido en el urbanismo español una total desregulación haciendo desaparecer el intervencionismo del poder público, de las Administraciones, y eso que el propio artículo 47 de la Constitución Española dice que ?los poderes públicos? (…) actuarán ?regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación?.-
?El marco normativo siempre será inservible sin una firme actuación de las Administraciones competentes, asumiendo un claro protagonismo en la adopción de decisiones sobre los espacios que se deben urbanizar y los que deben mantenerse al margen de ese proceso en función de unos criterios generales de ordenación definidos en el planeamiento (y no como mera respuesta a iniciativas aisladas de particulares) y manteniendo con rigor la disciplina para asegurar el cumplimiento de la ordenación existente? (párrafo segundo del apartado I.- de la Exposición de motivos de la Ley 8/90, de 25 de Julio).-
Muy curioso es que en el año 1990 se achaque de poco respaldo por parte del ordenamiento jurídico existente (Texto Refundido de 1976) revelándolo como insuficiente por la excesiva ?permisividad? de que disfrutan los propietarios del suelo y, tan solo, diez años después se esté dando una permisividad total a los propietarios de suelo e incluso alabando el derecho que éstos tienen de transformar el suelo.-
Podemos concluir diciendo que el suelo urbanizable, hoy día, es casi todo el suelo, aunque lleguemos a la conclusión de que aumentar el suelo urbanizable no es una medida que consiga el abaratamiento del suelo, mejor dicho, esa meta ha quedado demostrada que resulta inalcanzable siguiendo ese camino, por la sencilla razón de que el suelo es un bien inmueble y en el mismo no inciden las leyes de la economía del mismo modo que inciden en la venta de otro bienes como los pollos, el agua o las patatas…-
Es probable que en la práctica el planeamiento utilizará la consideración de suelos no urbanizable preservados, a parte de los suelos inadecuados para un desarrollo urbano, justificando su clasificación bien por riesgos naturales aunque no se basen necesariamente en un planeamiento sectorial (como el típico de aguas que ha servido de pauta a la norma), bien por valores paisajísticos de no muy difícil justificación en muchos casos u otros contemplados en lo que queda vigente del artículo 9.2ª de la LRSV.-
En definitiva, es probable que el choque entre la competencia municipal de planeamiento y la norma estatal produzca variados ejemplos de suelos no urbanizables preservados en el nuevo planeamiento general.-
En los meses transcurridos desde la vigencia de la LRSV, puede haber surgido algún plan general que contenga suelo no urbanizable que sin presentar condiciones para ser protegido especialmente ni preservado por sus valores, se haya clasificado como no urbanizable común o genérico por haberlo considerado inadecuado para el desarrollo urbano.-
Se plantea la duda en la doctrina de si teniendo en cuenta el criterio establecido en el Real Decreto Ley 4/2000, el suelo clasificado por el planeamiento general como no urbanizable en la categoría de inadecuado para un desarrollo urbano se puede hoy entender adecuado directamente desde la Ley, al desaparecer aquella adjetivación legal.-
La duda ha sido resuelta por algunos autores en sentido negativo, así Porto Rey [5] , argumenta que ?al entender que la clasificación formal del suelo urbanizable se difiere al planeamiento general y sin perjuicio de que pueda hacerse una modificación o revisión de éste, en el momento actual, y a pesar de la nueva formulación del Real Decreto Ley 4/2000, el suelo no urbanizable definido en un plan vigente no puede tener el tratamiento del urbanizable sin que un acto formal (una revisión, adaptación o modificación del planeamiento general) recoja expresamente el cambio de clasificación?.-
En cuanto a si los nuevos términos del Real Decreto Ley 4/2000 obligan al Ayuntamiento a proceder a una revisión, es claro que no, puesto que el Real Decreto Ley no lo exige al igual que no lo exige la vigente Disposición Transitoria Segunda de la LRSV. Una posible previsión de obligatoriedad de revisión en un plazo de tiempo determinado podría ser tachada de inconstitucional.-
Lo que sí se ve obligado el Ayuntamiento es a tramitar las solicitudes de propietarios de suelo, sobre modificación de elementos o puntuales necesarias para convertir el suelo clasificado como no urbanizable por ser inadecuado para el desarrollo urbano, en el planeamiento general vigente, en suelo urbanizable.-
Por tanto, no es posible la actuación urbanística en el suelo no urbanizable común del planeamiento existente. En primer lugar las determinaciones generales se dirigen exclusivamente al planificador. En segundo término, el tratamiento que se contiene en los artículos 15 y 16 de la LRSV se refiere también exclusivamente al suelo urbanizable, se entiende al que esté clasificado como tal por el planeamiento general, puesto que, hasta que el Plan se adapte, es de aplicación la Disposición Transitoria Primera de la LRSV que, a efectos de aplicación del régimen urbanístico, equipara el suelo no urbanizable del planeamiento general al no urbanizable de la LRSV.-
El cambio de clasificación del suelo no urbanizable común del planeamiento general vigente, a urbanizable requiere que los propietarios soliciten al Ayuntamiento y presenten a trámite un Proyecto de modificación previo o simultáneamente con el correspondiente Proyecto de Delimitación del sector y establecimiento de condiciones para el desarrollo. Proyecto que deberá tramitar el Ayuntamiento y aprobar definitivamente el órgano competente y en cada Comunidad Autónoma siempre que en el expediente se pruebe que el suelo no reúne condiciones para ser clasificado como no urbanizable de especial protección (artículo 9.1ª LRSV) o no urbanizable preservado (artículo 9.2ª LRSV).-
Aumentar el suelo urbanizable no abaratará el suelo porque hemos de tener en cuenta, entre otras cosas, que estamos tratando con un producto que tiene unos rasgos diferenciadores muy claros y especiales, que son los siguientes:
1.- Tiene mucha importancia su localización. La repercusión de la localización en el precio final del producto puede ser en algunos casos muy alta, pudiendo alcanzar hasta el 50 por 100 del precio del suelo. Así, por ejemplo, un solar edificable en el núcleo del centro urbano de Madrid, seguirá valiendo mucho, cada vez más, por mucho que en el municipio de Madrid se haya aumentado la oferta y puesta en el mercado de suelo urbanizable, y se hayan puesto todos los esfuerzos de todas las Administraciones en ello.-
A ello hemos de añadir que la modificación, a corto y medio plazo, del entorno físico y social de ese suelo será prácticamente imposible para toda una Administración, cuanto más para un promotor. A veces lo que devalúa o aumenta el precio de un suelo no es en sí mismo el suelo (sus características singulares de edificabilidad…) sino su entorno, lo que rodea a este, las infraestructuras existentes, la cercanía de zonas comerciales, la implantación de zonas social y económicamente deprimidas, la cercanía de cementerios, aeropuertos, zonas industriales,…-
2.- La inmovilidad espacial del suelo hace difícil, en la mayoría de los casos, el pleno ajuste de la oferta con la demanda. El suelo no se puede desplazar al sitio donde el cliente quiere. Se vende donde se puede vender y se compra donde se quiere y se puede comprar.-
3.- No existen dos suelos iguales, existe una gran heterogeneidad de suelos. No existen dos productos similares, en uno se podrá hacer un tipo de construcción y en otros otra (industrial, residencial de unifamiliares o plurifamiliares, hotelero…). Con lo cual existirán mercados inmobiliarios de competencia monopolística.-
4.- La transformación del suelo requiere, hoy día, un largo proceso de producción (de planeamiento y de gestión) que hace difícil la adaptación entre la oferta y la demanda dado que los ritmos no son los del mercado.-
5.- El suelo se ha convertido en un activo real, durable y de elevada inversión económica. Tiene por tanto un claro carácter patrimonial tanto para los particulares como para las Entidades Mercantiles lo que hace que acentúe, en no pocas ocasiones, la rigidez entre la oferta y la demanda.-
6.- El suelo es un bien con poca liquidez, al menos inmediata, e indivisible, estos aspectos influyen de manera decisiva en el desajuste entre la oferta y la demanda.-
7.- El suelo no es un bien reproducible, no se pueden efectuar ?clonaciones? o repeticiones de similares características de un mismo producto de suelo.-
El impacto producido por las medidas liberalizadoras en el mercado del suelo, por los aspectos anteriormente esbozados entre otros, ha sido nulo. No se ha conseguido bajar el precio del suelo (y tampoco el de la vivienda). Es más, lo único que se ha conseguido ha sido conducir al urbanismo español a una situación cuasi-esperpéntica debido, en gran medida, a la ignorancia que han demostrado los elaboradores de la norma de los fundamentos o pilares básicos de este mercado tan peculiar, antes expuesto.-
En la tesitura actual en la que se encuentra el mundo del urbanismo español creo necesario pensar en voz en alto y desde un análisis profundo hemos de llegar a la conclusión que ahora más que nunca resulta necesaria la creación una Mesa Sectorial de Urbanismo que sea el soporte para racionalizar el futuro del sector, en la misma deberían participar todas las Administraciones Públicas implicadas, debiendo éstas responsabilizarse en la materia y tener la capacidad suficiente para analizar los siguientes aspectos que a continuación expongo:
1.- Resolver sin dilaciones, de una vez y para siempre, la adecuada financiación de las Haciendas Locales, requisito éste indispensable ?sine qua non? para poder afrontar, en una segunda o posterior fase, la verdadera reforma del urbanismo. Para ello será necesaria hoy día la imprescindible corresponsabilidad, en esta materia, de las distintas Administraciones Autonómicas.-
En este aspecto hemos de poner de relieve, con la importancia que merece, el Proyecto de Ley sobre fiscalidad especial del suelo, publicado en el Boletín Oficial de las Cortes de 19 de febrero de 1968, promovido, casi redactado en su globalidad y auspiciado por el entonces Subsecretario del Ministerio de Hacienda, Don Luis Valero Bermejo, fallecido en marzo de 1995.-
Lo que pretendía este proyecto de ley [6] era desconectar dos aspectos, a mi juicio claves para regular el mercado del suelo: la obligación de construir en plazo, es decir, la obligación de efectuar oferta; y otra, la situación de la demanda que unas veces quiere comprar y otras se retrae.-
Veamos las cuatro medidas fundamentales que se contenían en el mismo:
a.- En primer lugar, el proyecto de ley provocaba la situación de venta y lo hacía dejando en suspenso un alto impuesto (el impuesto especial sobre el suelo urbano) que la propia ley creaba. Pero el afectado, dueño del terreno, no estaba por ello obligado a construir: sólo era inducido a ofertar. Mas la oferta tenía que ser por precio tasado (el valor fiscalmente declarado). El comprador, por supuesto, sí estaba obligado a construir en plazo, ya que si había acudido a la oferta era porque sabía que habría comprador.-
Precisamente por incidir, este impuesto especial sobre el suelo urbano, sobre el patrimonio, y dado lo elevado de sus tarifas, cabría que a determinados propietarios les fuese difícil encontrar los fondos necesarios para abonar las cuotas correspondientes. Para salvar esta situación admitía el proyecto de ley que los contribuyentes quedaran exonerados del impuesto mediante la oferta.-
Con esta norma se obtenía el fin perseguido de aumentar la oferta de solares a precios razonables y al mismo tiempo se liberaba del gravamen a los propietarios a los que por estar dispuestos a vender sus fincas por el valor fiscal no puede imputárseles ánimo especulativo, recordando la exposición de motivos, la especulación se produce tanto por quienes compran solares, con la única finalidad de revenderlos a un precio más elevado, como por los propietarios que no los utilizan para su destino y los sustraen al comercio, esperando que por el transcurso del tiempo aumenten de valor.-
b.- En segundo lugar, el proyecto de ley incrementaba los tipos del impuesto de plusvalía, recuperando para la sociedad ganancias que son ajenas al esfuerzo de los transmitentes del suelo, pero además, al reducir considerablemente estas ganancias, debía aminorarse el atractivo de las operaciones especulativas de compraventa de solares.-
c.- La tercera medida de la reforma se dirigía a imponer la condición constitutiva de la inscripción registral de las transmisiones, es decir, el vendedor no podía transmitir si no era el titular inscrito, con lo que se acababan los intermediarios y los especuladores interesados.-
Para garantizar su cumplimiento establecía el proyecto de ley la exigencia de que las transmisiones del suelo se realicen, bajo pena de nulidad, en escritura pública y se inscriban en el registro de la Propiedad, evitando así las enajenaciones meramente especulativas (que se formalizan en documento privado, no siendo conocidas por el Fisco y permitiendo así incrementar la ganancia especulativa de la operación con la defraudación y evasión de impositiva).-
d.- Por último, el proyecto de ley preveía la facultad para el Estado (hoy, hubiese podido atribuirse esta facultad a las Comunidades Autónomas o Administraciones Locales) de ejercitar el retracto en todas las transmisiones en que la diferencia entre el valor declarado a efectos tributarios en el momento de la transmisión y el que resulte de la comprobación administrativa exceda del 25 por 100.-
Finalmente la exposición de motivos del citado proyecto de ley acababa con un párrafo alusivo a la necesidad de actuar con generosidad en cuanto al aumento de su oferta mediante un amplio planeamiento (medida que ha sido perseguida por todas las leyes actuales de liberalización del suelo).-
Hemos de decir, por último, que el citado proyecto de ley (solución a los incipientes problemas de entonces y a los grandes problemas de hoy) nunca llegó a ser Ley debido, entre otras cosas, al olvido y falta de atención de todos en aquella época y a las fuertes presiones de la Banca sobre los Procuradores en Cortes para que fuera retirado el proyecto sin ni siquiera discutirlo, cosa que se logró.-
Recuerda algo el esquema analizado anteriormente al intervencionismo que se contempla en el urbanismo español pero que estaba supeditado a la actividad de las Administraciones Públicas y siempre vinculado a la demanda de suelo. Elaborando, en la práctica, un sistema claramente insuficiente por la excesiva permisividad de que disfrutan los propietarios de suelo, que eran los llamados en primer término a realizar las tareas de urbanización y edificación, y por la rigidez, cuando no ausencia la mayoría de las veces, de los instrumentos de que dispone la Administración para hacer frente al incumplimiento por los particulares de los plazos señalados para la ejecución de dichas tareas, para incrementar los patrimonios públicos de suelo en medida suficiente para incidir en la regulación del mercado inmobiliario o para adscribir superficies de suelo urbanizable a la construcción de viviendas de protección oficial.-
2.- Elaborar una nueva Ley del Suelo de aplicación en todo el territorio nacional, que se ajuste al régimen establecido por la Constitución Española (clarificado por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97, de 20 de Marzo) y respetuosamente generosa con el régimen estatutario vigente. En esta nueva reforma podrían establecerse los siguientes criterios:
– Clasificar como urbanizable todo el suelo (fuera del suelo urbano), excepto aquel que deba ser objeto de especial protección y el preservado que los fijará cada Comunidad Autónoma.-
– Elaboración de un planeamiento más flexible y común para todo el territorio nacional.-
– El Plan General ha de adaptarse al sistema de clasificación de suelo legalmente establecido, sin necesidad de modificación alguna.-
– La aprobación del planeamiento de desarrollo deberá ser de competencia municipal.-
– Las competencias de las Comunidades Autónomas sobre los planes generales de los municipios debe limitarse al pronunciamiento sobre sus determinaciones estructurales.-
– La legislación urbanística debe hacer compatible una cierta estabilidad del planeamiento, exigida por la seguridad jurídica, con la necesidad de mantenerlo en permanente actualización.-
– Se debe simplificar y agilizar el sistema de compensación: creación de Estatutos y Bases de Actuación tipo a los que se adhieren los propietarios; constitución de la Junta de Compensación sin necesidad de aprobación para su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras; el procedimiento abreviado equipararlo al del propietario único…
– El proyecto de urbanización no tiene por qué sacarse a información pública.-
– Las licencias no deberían darse por la Administración: bastaría un simple certificado de una Entidad Privada autorizada para ello y el comienzo de las obras, que será vigilado por la Administración.-
3.- Por último, no podemos olvidarnos que durante los pasados días 18, 19 y 20 de abril del presente ha tenido lugar en Santiago de Compostela el II Congreso Español de Derecho Urbanístico, organizado por la Asociación Española de Derecho Urbanístico, en el que tras un elevado debate estructurado en grupos de trabajo, uno para cada clase de suelo, se han alzado, entre otras, las siguientes conclusiones, a nuestro juicio, más significativas en cuanto aquí nos compete:
a.- Sobre el Suelo Urbano, destacaríamos, que la Ley 6/98, de 13 de Abril, no habilita directamente al planeamiento para establecer técnicas de equidistribución en la categoría de suelo urbano consolidado, pero no puede impedir que la legislación autonómica regule dichas técnicas extendiéndolas a dicha categoría, apoyándose fundamentalmente en el artículo 5 de la citada Ley y en los criterios competenciales derivados de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97, de 20 de Marzo.-
b.- Respecto del Suelo Urbanizable: deberá regularse por el legislador autonómico el ejercicio del derecho a promover la transformación del suelo.-
c.- Respecto al Suelo No Urbanizable: destacamos que ?se lamenta la entrada en vigor del Real Decreto Ley 4/00 en cuanto parece vedar las posibilidades de dicha clase de suelo en su categoría de común u ordinario, sin perjuicio del régimen jurídico o categorización que del mismo puedan hacer las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos?.-
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[1] El presente artículo es un extracto del Trabajo de Investigación realizado por el autor durante el Curso Académico 2000/01, siendo Tutor el Prof. Doctor D. Ramón Pais Rodríguez, insertándose el mismo dentro del Período de Investigación del Curso de Doctorado que lleva a cabo en el Departamento de Derecho Administrativo de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Educación a Distancia.-
[2] Párrafo quinto del apartado I de la Exposición de Motivos de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de Mayo de 1956.-
[3] cf. con las SS.T.S. de 21 de Enero de 1999 ? Ar.93-; de 14 de Abril de 1999 ?Ar. 3.285-; y la de 23 de Julio de 1999 ?Ar. 5.893.-
[4] Saintgermain, T.: La clasificación urbanística del suelo tras las medidas liberalizadoras adoptadas por el Gobierno español. Página web de Derecho.com, Julio de 2000.-
[5] Porto Rey, E.: Aspectos prácticos y reflexiones sobre las medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario contenidas en el artículo 1 del Real Decreto ? Ley 4/2000. RDU nº179, 2000.
[6] González – Berenguer Urrutia, José L.: El proyecto de Ley Fiscal del Suelo de Don Luís Valero Bermejo. RDU nº185, 2001.-
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